Главная / Справочник

Риелтор ошибся. Кто возместит вам ущерб?

Если риелтор ошибётся при продаже или покупке квартиры, ущерб может быть значительным. На что имеет право клиент, что проверить до подписания и что должен сделать риелтор.

Вы доверяете риелтору продажу или покупку квартиры, часто самое крупное имущество в жизни. Если он ошибётся, ущерб может быть значительным, поэтому закон требует, чтобы он был застрахован. Клиент может попросить показать полис. Объясняем, что именно проверить, а риелторам — как выполнить обязанность правильно и вовремя.

Что требует закон

Realitní zprostředkovatel, то есть предприниматель, который посредничает при продаже, покупке или аренде недвижимости, должен быть застрахован в течение всей своей деятельности (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Страхование покрывает его обязанность возместить zájemci ущерб, причинённый при посредничестве. Zájemce — это тот, кто заключил с риелтором договор о посредничестве (§ 2 zákona č. 39/2020 Sb., písm. c).

• Лимит выплаты: не менее 1 750 000 Kč на один страховой случай и 3 500 000 Kč на несколько случаев за год (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Франшиза (spoluúčast): не более 5 000 Kč или 1 % от выплаты (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Страховщик: должен иметь право предоставлять это страхование в Чехии (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Половинные лимиты, то есть 875 000 Kč и 1 750 000 Kč: только для того, кто по письменному договору действует исключительно от имени другой риелторской компании или под её брендом (§ 7 odst. 5 zákona č. 39/2020 Sb.).

Для клиентов: что проверить

Риелтор по вашему требованию обязан показать полис, подтверждающий заключение договора страхования (§ 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Достаточно одного предложения в письме: «Prosíme o zaslání pojistky podle § 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.» Добросовестного риелтора это не удивит. В документе проверьте:

• Имя и IČO застрахованного: это должен быть тот, с кем вы подписываете договор.
• Дата начала и окончания: страхование должно действовать, когда риелтор работает для вас.
• Лимиты и франшиза по цифрам выше.
• Указано ли прямо povinné pojištění realitního zprostředkovatele. Общее страхование предпринимателя может не покрывать такой ущерб.
• Если у риелтора половинные лимиты, он по требованию показывает договор с компанией, под которой работает (§ 8 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).

Есть одно ограничение: право увидеть полис закон даёт zájemci, то есть стороне договора с риелтором. Покупатель, у которого нет договора с риелтором продавца, может попросить, но эта обязанность прямо на него не распространяется. Если риелтор отказывает, подумайте, стоит ли вообще подписывать с ним договор, и просите полис до подписания.

Если риелтор причинил ущерб

Пример: риелтор не сообщил о залоге, записанном в кадастре, хотя обязан дать информацию об обременениях из публичных реестров (§ 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Кто нарушил договорную обязанность, возмещает причинённый этим ущерб (§ 2913 odst. 1 OZ). Значит, отвечает риелтор, а страховщик покрывает его обязательство в пределах договора страхования. Лимит определяет, сколько заплатит страховщик, ответственность риелтора он не ограничивает.

• Опишите, что произошло, и подсчитайте ущерб с документами.
• Отправьте риелтору письменное уведомление с требованием возмещения и попросите заявить о событии страховщику.
• Сохраните договор, переписку, выписки из кадастра и полис.
• Если риелтор не реагирует, подумайте о помощи адвоката, особенно при больших суммах.

О подозрении, что риелтор не застрахован, можно сообщить в Министерство местного развития (MMR), которое контролирует эти обязанности (§ 20 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.). За отсутствие страхования грозит штраф до 1 000 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.). Само отсутствие страхования в законе не названо основанием недействительности договора.

Что ещё можно требовать от риелтора

• Письменный договор с предметом, ценой и комиссией; без этих данных он недействителен, и заявить об этом можете только вы (§ 9 odst. 2 a § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Выписка из кадастра, не старше 3 рабочих дней, не позднее дня подписания, для того, кто покупает или арендует; иначе можно отступить в течение 14 дней (§ 11 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Информация об обременениях и о комиссии, которую платит другая сторона; иначе можно отступить (§ 12 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Потребителю нельзя навязать обязанность заключить договор купли или аренды либо платить векселем или чеком (§ 14 a § 16 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Эксклюзивный договор с потребителем не дольше 6 месяцев (§ 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.); в договоре на неопределённый срок срок уведомления о расторжении не более 1 месяца (§ 18 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Аванс на комиссию для потребителя не более двух третей (§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Договор, подписанный вне коммерческих помещений или дистанционно: потребитель может отступить в течение 14 дней (§ 1829 odst. 1 OZ), если услуга не была уже полностью оказана с его прямого согласия и после предупреждения (§ 1837 OZ, písm. a).

Для риелторов: как сделать правильно

Stejnopis или úředně ověřenou kopii договора страхования подаёте в Министерство местного развития в течение 10 рабочих дней со дня его заключения (§ 7 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.). То же при каждом изменении лимита или франшизы. О расторжении или отступлении от договора министерство также информируете. Невыполнение — правонарушение со штрафом до 100 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).

• Куда: согласно толкованию MMR (portal.gov.cz, «Kontrola povinného pojištění realitních zprostředkovatelů», S8824, проверено 5. 11. 2026) лучше всего datovou schránkou 26iaava; также электронная форма, e-mail с zaručeným podpisem, почта или лично. Плата не взимается.
• Что приложить: электронный договор от страховщика либо полис или сертификат; если это только návrh, также документ об оплате.
• Сопроводительное письмо: предпочитаемый контакт и для компании ваше отношение к ней, например jednatel.
• Внимание на дату: у некоторых страховщиков договор возникает только оплатой návrhu. Срок идёт от заключения договора, поэтому проверьте дату в договоре.
• Меняется лимит? Страховщик может вместо дополнения заключить новый договор. Тогда подаёте новый и следите, чтобы страхование не прерывалось.
• Другим органам полис не отправляется. Živnostenský úřad информируете только при первом хранении денег (§ 4 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.).

Советуем держать PDF полиса наготове, чтобы клиент сразу его получил, а конец страхового периода записать в календарь. Осторожно и с рекламой: писать «мы застрахованы» стоит только о деятельности, которую договор действительно покрывает. Переводы, дизайн интерьеров и другие услуги обязательное страхование может не покрывать.

Статья — общая информация, а не юридическая консультация по конкретному случаю. Обновлено 5. 11. 2026 в соответствии с действующими правовыми нормами. — 777 PRODUCTION s.r.o.