Makléř udělal chybu. Kdo vám zaplatí škodu?
Když makléř při prodeji nebo koupi bytu udělá chybu, škoda může být vysoká. Na co má klient nárok, co si ověřit před podpisem a co musí makléř splnit.
Svěřujete makléři prodej nebo koupi bytu, tedy často největší majetek v životě. Když udělá chybu, škoda může být vysoká a zákon proto žádá, aby byl pojištěn. Klient si pojistku může vyžádat. Vysvětlujeme, co přesně zkontrolovat, a makléřům, jak povinnost splnit správně a včas.
Co zákon požaduje
Realitní zprostředkovatel, tedy podnikatel, který zprostředkovává prodej, koupi nebo pronájem nemovitosti, musí být pojištěn po celou dobu své činnosti (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Pojištění kryje jeho povinnost nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování. Zájemcem zákon rozumí toho, kdo s makléřem uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování (§ 2 zákona č. 39/2020 Sb., písm. c).
- Limit plnění: nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč na souběh událostí v jednom roce (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Spoluúčast: nejvýše 5 000 Kč nebo 1 % z pojistného plnění (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Pojistitel: musí mít oprávnění provozovat toto pojištění v Česku (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Poloviční limity, tedy 875 000 Kč a 1 750 000 Kč: jen pro toho, kdo na základě písemné smlouvy jedná výhradně jménem jiné realitní společnosti nebo pod její značkou (§ 7 odst. 5 zákona č. 39/2020 Sb.).
Pro klienty: co si zkontrolovat
Makléř vám na vyžádání musí předložit pojistku potvrzující uzavření pojistné smlouvy (§ 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Stačí jedna věta v e-mailu: „Prosíme o zaslání pojistky podle § 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.“ Slušný makléř se tomu nediví. Na dokladu ověřte:
- Jméno a IČO pojištěného: musí to být ten, s kým podepisujete smlouvu.
- Datum počátku a konce: pojištění má platit v době, kdy pro vás makléř pracuje.
- Limity a spoluúčast podle čísel výše.
- Zda je výslovně uvedeno povinné pojištění realitního zprostředkovatele. Obecné pojištění podnikatele nemusí tyto škody krýt.
- Má-li makléř poloviční limity, na vyžádání vám předloží smlouvu se společností, pod kterou pracuje (§ 8 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
Pozor na jednu mez: právo na předložení pojistky má podle zákona zájemce, tedy smluvní strana makléře. Kupující, který s makléřem prodávajícího smlouvu nemá, o ni může požádat, ale tato povinnost se na něj výslovně nevztahuje. Pokud makléř odmítá, uvažte, zda s ním smlouvu vůbec podepsat, a pojistku si vyžádejte před podpisem.
Když makléř způsobí škodu
Příklad: makléř vám nesdělí zástavní právo zapsané v katastru, přestože informace o závadách z veřejných seznamů vám dát musí (§ 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Kdo poruší povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou (§ 2913 odst. 1 OZ). Odpovídá tedy makléř a pojišťovna kryje jeho závazek v rozsahu pojistné smlouvy. Limit určuje, kolik zaplatí pojišťovna, odpovědnost makléře tím není omezena.
- Sepište, co se stalo, a vyčíslete škodu s doklady.
- Pošlete makléři písemné oznámení s výzvou k náhradě a požádejte ho, aby událost nahlásil pojišťovně.
- Uschovejte smlouvu, korespondenci, výpisy z katastru a pojistku.
- Pokud makléř nereaguje, zvažte právní pomoc advokáta, zvláště u vyšších částek.
Podezření, že makléř pojištěn není, můžete oznámit Ministerstvu pro místní rozvoj, které dodržování těchto povinností kontroluje (§ 20 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.). Za chybějící pojištění hrozí pokuta do 1 000 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.). Sama absence pojištění v zákoně není uvedena jako důvod neplatnosti smlouvy.
Co dalšího můžete od makléře žádat
- Písemnou smlouvu s předmětem, cenou a provizí; bez těchto údajů je neplatná a namítnout to můžete jen vy (§ 9 odst. 2 a § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Výpis z katastru ne starší než 3 pracovní dny nejpozději v den podpisu, u zájemce o koupi nebo nájem; jinak lze odstoupit do 14 dnů (§ 11 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Informaci o závadách a o provizi, kterou platí druhá strana; jinak lze odstoupit (§ 12 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Spotřebitel nesmí dostat povinnost uzavřít kupní nebo nájemní smlouvu ani platit směnkou či šekem (§ 14 a § 16 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Výhradní smlouva se spotřebitelem nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.); u smlouvy na dobu neurčitou výpovědní doba nejvýše 1 měsíc (§ 18 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Záloha na provizi u spotřebitele nejvýše dvě třetiny (§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Smlouva podepsaná mimo obchodní prostory nebo na dálku: spotřebitel může odstoupit do 14 dnů (§ 1829 odst. 1 OZ), ledaže byla služba s jeho výslovným souhlasem a po poučení již v plném rozsahu poskytnuta (§ 1837 OZ, písm. a).
Pro makléře: jak to udělat správně
Stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy předložíte Ministerstvu pro místní rozvoj do 10 pracovních dnů ode dne jejího uzavření (§ 7 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.). Totéž platí při každé změně limitu nebo spoluúčasti. O výpovědi nebo odstoupení od smlouvy ministerstvo informujete. Nesplnění je přestupek s pokutou do 100 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Kam: podle výkladu MMR (portal.gov.cz, „Kontrola povinného pojištění realitních zprostředkovatelů“, S8824, ověřeno 5. 11. 2026) nejlépe datovou schránkou 26iaava; dále elektronický formulář, e-mail se zaručeným podpisem, pošta nebo osobně. Poplatek se neplatí.
- Co přiložit: elektronickou smlouvu od pojišťovny nebo pojistku či certifikát; je-li to jen návrh, také doklad o zaplacení.
- Průvodní dopis: preferovaný kontakt a u společnosti váš vztah k ní, například jednatel.
- Pozor na datum: u některých pojistitelů smlouva vzniká až zaplacením návrhu. Lhůta běží od uzavření smlouvy, proto si datum ověřte ve smlouvě.
- Mění se limit? Pojišťovna může místo dodatku uzavřít novou smlouvu. Pak předkládáte novou a návaznost hlídejte tak, aby pojištění nepřerušilo.
- Jinému úřadu se pojistka neposílá. Živnostenský úřad informujete až při první úschově peněz (§ 4 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.).
Doporučujeme mít PDF pojistky připravené, aby ji klient dostal hned, a do kalendáře si zapsat konec pojistného období. Pozor také na reklamu: psát „jsme pojištěni“ má smysl jen u činnosti, kterou smlouva opravdu kryje. Překlady, návrhy interiérů a jiné služby povinné pojištění krýt nemusí.