Vyúčtování služeb v nájmu: kdy přijde, co musí obsahovat a jak podat námitky
Zálohy na vodu, teplo a další služby, lhůta 4 měsíce, rozúčtování podle osob a měřidel, 30denní lhůty pro podklady a námitky a pokuta 50 Kč za den. Podle zákona č. 67/2013 Sb.
Každý měsíc platíte vedle nájemného i „zálohy na služby“. Jednou ročně pak přijde vyúčtování — a s ním buď příjemný přeplatek, nebo nečekaný nedoplatek. Zákon přitom přesně říká, kdy musí vyúčtování přijít, co v něm musí být a jak ho můžete zkontrolovat.
1. Které služby se vyúčtovávají
Službami jsou zejména dodávka tepla a teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz odpadu, čištění jímek, příjem televizního a rozhlasového signálu a provoz a čištění komínů (§ 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Není-li ve smlouvě nic jiného, zajišťuje tyto nezbytné služby pronajímatel (§ 2247 odst. 2 občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.). Elektřina nebo plyn, které máte ve smlouvě na své jméno přímo u dodavatele, do vyúčtování od pronajímatele nepatří.
2. Zálohy
Pronajímatel má právo požadovat měsíční zálohy na služby; jejich výši si strany ujednají. Nedohodnou-li se, určí pronajímatel zálohy jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů podle uplynulého roku nebo posledního zúčtovacího období (§ 4 odst. 1 a odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Zálohy jsou jen odhad — skutečné náklady ukáže až vyúčtování.
3. Kdy musí vyúčtování přijít
- Zúčtovací období trvá nejvýše 12 měsíců; jeho počátek určí pronajímatel (§ 2 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Vyúčtování vám musí být doručeno nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Přeplatek i nedoplatek se vyrovnají v dohodnuté lhůtě, nejpozději do 4 měsíců od doručení vyúčtování; vady vyúčtování splatnost přeplatku neovlivní (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování vám pronajímatel účtovat nesmí (§ 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.).
4. Co musí vyúčtování obsahovat
Ve vyúčtování musí být skutečné náklady rozepsané podle jednotlivých služeb a celková výše záloh, které jste zaplatili — tak, aby byl každý rozdíl zřejmý a kontrolovatelný podle sjednaných pravidel rozúčtování (§ 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Jedna souhrnná částka „služby celkem“ bez rozpisu tomu nevyhovuje.
5. Jak se náklady rozdělují mezi byty
Způsob rozúčtování dohodne pronajímatel s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě (nebo o něm rozhodne družstvo či společenství vlastníků). Když dohoda chybí, platí zákonná pravidla (§ 5 zákona č. 67/2013 Sb.):
- Voda a stočné podle vodoměrů v bytech; nejsou-li ve všech bytech, podle směrných čísel spotřeby.
- Komíny podle počtu vyústění, televizní signál podle počtu zásuvek.
- Výtah, osvětlení a úklid společných prostor, odpad a čištění jímek podle počtu osob — změnu počtu osob proto pronajímateli písemně oznamte bez zbytečného odkladu (§ 12 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Teplo se dělí na základní složku podle podlahové plochy a spotřební složku podle měřidel či indikátorů na radiátorech (§ 6 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., podrobnosti stanoví vyhláška č. 269/2015 Sb.).
6. Kontrola: podklady a námitky do 30 dnů
- Do 30 dnů od doručení vyúčtování můžete písemně požádat o doložení nákladů, způsobu rozúčtování a stanovení záloh a o kopie podkladů; pronajímatel vám vyhoví do 30 dnů (§ 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Námitky podejte písemně do 30 dnů od doručení vyúčtování, případně od doložení podkladů. Pokud je nepodáte, platí, že s vyúčtováním souhlasíte (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Včas podané námitky musí pronajímatel vyřídit do 30 dnů (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
- V námitce buďte konkrétní: která položka, proč nesedí (jiný počet osob, chybný odečet, služba, kterou nevyužíváte) a jakou opravu žádáte.
7. Pokuta 50 Kč za každý den
Nedoručí-li pronajímatel vyúčtování včas nebo nesplní povinnosti k podkladům a námitkám, zaplatí vám pokutu; stejně tak nájemce, který neoznámí změnu počtu osob. Není-li v domě dohodnuto jinak, činí pokuta 50 Kč za každý započatý den prodlení a dohodnutá výše ji nesmí přesáhnout (§ 13 zákona č. 67/2013 Sb.). Pokuta se neplatí, pokud nebylo spravedlivé splnění v dané lhůtě požadovat nebo pokud zpoždění způsobila druhá strana.
8. Paušál místo záloh
Strany si mohou sjednat paušální platbu za služby (nebo spolu s nájemným); takové služby se pak nevyúčtovávají. U nájmu na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou však teplo, teplou vodu, vodu a stočné do paušálu zahrnout nelze — ty se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 1 a odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.).
