Nefunguje topení v pronajatém bytě: kdy můžete snížit nájem a kdy odejít bez výpovědní doby
Kdo řeší nefunkční topení v nájmu, co zákon říká o slevě z nájemného a výpovědi bez výpovědní doby, co (ne)znamená energetický průkaz a jak zkontrolovat zálohy na teplo.
V bytě je patnáct stupňů a pronajímatel mlčí? Nájem nemusí zůstat v plné výši, ale zákon dává právo na slevu a na odchod bez výpovědní doby jen tomu, kdo nejdřív udělá jednu věc. Která to je a co všechno kolem topení v nájmu platí?
1. Kdo to řeší: podle toho, odkud teplo jde
Pronajímatel udržuje byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ). Nájemce provádí a hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy (§ 2257 odst. 2 OZ). Topení v zimě k užívání bytu patří, takže oprava ústředního topení je věc pronajímatele, ne vaše.
- Radiátory a rozvody ústředního topení nejsou drobná oprava, platí je pronajímatel (§ 4 písm. h) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
- Opravy kotle etážového topení, kouřovodů, armatur a termostatů jsou drobné opravy a platí je nájemce (§ 4 písm. h) nařízení vlády č. 308/2015 Sb.); pravidelné prohlídky a čištění kotle je běžná údržba (§ 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
- Ostatní opravy jsou drobné, jen když jedna oprava nepřesáhne 1 500 Kč (§ 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.).
- Jiná dohoda ve smlouvě je možná, proto si před jakýmkoli placením přečtěte, co smlouva o opravách říká.
2. Kolik stupňů má být a co se dá změřit
Vyhláška č. 194/2007 Sb. stanoví pravidla pro vytápění a dodávku tepelné energie (§ 1 vyhlášky č. 194/2007 Sb.). Otopné období trvá od 1. září do 31. května (§ 2 odst. 1 vyhlášky č. 194/2007 Sb.). V příloze č. 1 jsou výpočtové teploty: obývací místnosti a kuchyně 20 °C, koupelny 24 °C, předsíně a chodby 15 °C. Do bytu s vlastním kotlem vám dodavatel tepla netopí; zde zákon žádnou konkrétní teplotu nestanoví a rozhoduje, zda je byt ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ). Čísla z vyhlášky vám tu pomohou jen jako orientační srovnání. Podrobnosti o teplotách, o tom, kdy se začíná topit, a o ústředním topení najdete v našem článku „Topná sezóna v nájmu“.
- Změřte teplotu uprostřed místnosti 1 m nad podlahou v 8, 12, 16 a 21 hodin a spočítejte průměr; tak vyhláška popisuje měření průměrné teploty (§ 2 odst. 8 vyhlášky č. 194/2007 Sb.).
- Porovnávejte s návrhovou teplotou budovy, ne jen s „dvaceti stupni“: naměřená hodnota má být u místnosti s jednou venkovní stěnou o 1 °C vyšší než výpočtová (§ 2 odst. 10 vyhlášky č. 194/2007 Sb.).
- Zapište si datum, místnost a výsledek a pořiďte fotografii teploměru.
3. První krok, na kterém záleží všechno: písemné oznámení
Vadu, kterou je třeba odstranit bez prodlení, oznámíte pronajímateli ihned; jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, bez zbytečného odkladu (§ 2264 odst. 1 OZ). Topení, které v mrazech vůbec nejde, patří spíš do první skupiny. Zákon formu oznámení v tomto ustanovení nepředepisuje, ale důkaz o doručení vám pomůže: pošlete e-mail nebo dopis tak, aby šlo prokázat odeslání, a ověřte si, jaký způsob oznámení určuje smlouva.
- Napište, co přesně nejde, od kdy, jaké teploty jste naměřili a co žádáte (opravu, a do kdy).
- Přiložte fotografie a výsledky měření.
- Uschovejte kopii a doklad o odeslání nebo převzetí.
- Vyjádřete-li se pronajímatel, odpověď také uložte.
- Při prohlídce a předání bytu zapište do předávacího protokolu stav topení a měřidel; později ho použijete jako výchozí bod.
4. Co smíte, když pronajímatel nic nedělá
- Pronajímatel má vadu odstranit v přiměřené době po oznámení (§ 2265 odst. 1 OZ).
- Neodstraní-li ji bez zbytečného odkladu a řádně, můžete ji nechat odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná (§ 2265 odst. 2 OZ). Výši „přiměřené slevy“ zákon číslem neurčuje (§ 2208 odst. 1 OZ).
- Ztěžuje-li vada zásadním způsobem užívání, nebo ho zcela znemožňuje, máte právo na prominutí nájemného nebo můžete nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2208 odst. 1 OZ, obecná ustanovení o nájmu).
- Potřebujete-li vypovědět nájem bytu, protože pronajímatel vadu neodstranil ani v dodatečné lhůtě, musí jít o vadu, za kterou neodpovídáte, a prodlení nebo sama vada musí být hrubým porušením povinností pronajímatele (§ 2266 OZ). Dodatečnou lhůtu mu proto určete písemně a přiměřeně.
- Právo na slevu nebo prominutí uplatněte do šesti měsíců ode dne, kdy jste vadu zjistili nebo mohli zjistit; jinak mu soud na námitku pronajímatele nevyhoví (§ 2208 odst. 3 OZ).
- Neoznámíte-li vadu bez zbytečného odkladu poté, co jste ji měli a mohli zjistit, nemáte právo na náhradu nákladů; odstraníte-li ji sami, nemáte právo ani na slevu (§ 2265 odst. 3 OZ).
Pozor na nejčastější chybu: nájem si jednostranně nekraťte, aniž byste to pronajímateli předem písemně oznámili a zdůvodnili. Zápočet vlastní pohledávky na nájemné je omezen výší nájemného za jeden měsíc (§ 2208 odst. 2 OZ). A spor o výši nájemného nesmí vést k výpovědi pro neplacení, uložíte-li sporné nájemné do notářské úschovy a vyrozumíte o tom pronajímatele (§ 2253 odst. 1 OZ).
5. Studeno, i když topí: co říká energetický průkaz
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) zařazuje budovu do klasifikačních tříd A až G (§ 9 odst. 5 vyhlášky č. 264/2020 Sb.). Vychází z vypočtené spotřeby energie, kterou vyhláška stanoví z potřeby energie pro typické užívání budovy se zahrnutím účinností technických systémů (§ 2 písm. h) vyhlášky č. 264/2020 Sb.). Zákon také definuje energetickou náročnost budovy jako vypočtené množství energie nutné pro pokrytí potřeby energie spojené s užíváním budovy (§ 2 odst. 1 zákona č. 406/2000 Sb., písm. f)). Dobrá třída tedy něco říká o spotřebě energie budovy, ale není naměřenou teplotou ve vašem bytě a nezaručuje, že tam bude teplo.
- Vlastník jednotky musí průkaz nebo jeho kopii předložit možnému nájemci před uzavřením smlouvy a předat nejpozději při podpisu nájemní smlouvy (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb., písm. a) a b)). Průkaz platí 10 let od vyhotovení, nebo do větší změny budovy či změny způsobu vytápění (§ 7a odst. 4 zákona č. 406/2000 Sb.).
- Třída má v nájmu jiný praktický dopad: podle klasifikační třídy průměrného součinitele prostupu tepla budovy poskytovatel služeb určuje základní složku nákladů na vytápění, 40 až 60 % (§ 3 odst. 1 vyhlášky č. 269/2015 Sb.).
- Sedí-li průkaz a zima přesto je, berte to jako vadu bytu: změřte teploty, napište pronajímateli a nechte příčinu posoudit odborníkem. Postup z oddílů 3 a 4 platí stejně.
6. Pronajímatel chce velké zálohy na teplo: jak je zkontrolovat
Výše záloh se ujednává ve smlouvě (§ 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Nedojde-li k ujednání, určí pronajímatel měsíční zálohu jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů z uplynulého roku nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku (§ 4 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Zákon tedy neurčuje číselný strop, ale říká, z čeho se má vycházet. To je i váš test: požádejte o loňské vyúčtování nebo o výpočet.
- Zvýšení zálohy během roku musí pronajímatel písemně oznámit a řádně odůvodnit, jinak ke zvýšení nedojde; platit se může nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení oznámení (§ 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.). Ujednání o službách podle tohoto zákona musí mít písemnou formu (§ 1 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.).
- U nájmu uzavřeného na dobu delší než 24 měsíců nebo na dobu neurčitou nelze do paušální platby zahrnout dodávku tepla; platby za ni se musí vždy vyúčtovat (§ 9 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.). Mají-li vám v takové smlouvě účtovat teplo paušálem, nesedí to se zákonem.
- Skutečné náklady a zálohy pronajímatel vyúčtuje za zúčtovací období a vyúčtování doručí nejpozději do 4 měsíců od jeho konce (§ 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Jsou-li instalována dálkově odečitatelná měřidla tepla, doručuje vám informace o zjištěné spotřebě tepla (§ 8a odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
7. Přišlo vyúčtování: lhůty, které nepočkají
- Do 30 dnů od doručení vyúčtování můžete písemně požádat o doložení nákladů, způsobu rozúčtování, určení záloh a provedení vyúčtování a o kopie podkladů; pronajímatel vyhoví do 30 dnů od doručení žádosti (§ 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování podáte pronajímateli do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě od doložení podkladů; nepodáte-li je včas, platí, že souhlasíte (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.). Včas podané námitky musí pronajímatel vyřídit do 30 dnů od předložení (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Platba sama o sobě námitkou není. Neodkládejte proto písemné námitky na dobu po zaplacení.
- Finanční vyrovnání provedete v dohodnuté lhůtě, nejpozději však do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování; vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku, a splatnost nedoplatku neovlivňují vady, které nemají vliv na jeho výši (§ 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.).
- Nedoručí-li pronajímatel včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s nahlížením do podkladů a s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit pokutu, nejvýše 50 Kč za každý započatý den prodlení (§ 13 odst. 1 a odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.).
Zmeškali jste lhůtu? Zákon pak předpokládá váš souhlas (§ 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb.); zda se lze bránit jinak, posoudí advokát nebo soud. obecná promlčecí lhůta trvá tři roky (§ 629 odst. 1 OZ). Pozor také: tento zákon se na služby, které si příjemce zajišťuje bez účasti poskytovatele, nevztahuje (§ 1 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb.), takže třeba vlastní plynový kotel s odběrem plynu na vaše jméno se vyúčtováním podle něj neřeší.
