Nájemce neplatí nájemné: postup krok za krokem pro pronajímatele i nájemce
Splatnost nájemného, písemná výzva, úrok z prodlení, splátkový kalendář a uznání dluhu, výpověď bez výpovědní doby po třech měsících dluhu, co pronajímatel nesmí a jak se může bránit nájemce.
Nájemné nepřišlo ani tento měsíc a nájemce nezvedá telefon. Pronajímatelé v takové chvíli často sáhnou po výměně zámku — a dostanou se do potíží sami. Zákon nabízí jasný postup, který funguje, jen když se dodrží pořadí kroků a formality.
1. Kdy je nájemné splatné
Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc, nejpozději do pátého dne měsíce, nebyl-li ujednán den pozdější; spolu s ním platí i zálohy na služby (§ 2251 odst. 1 občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb.). Od následujícího dne je v prodlení a pronajímatel může požadovat úrok z prodlení (§ 1970 OZ) — ročně repo sazbu ČNB platnou k prvnímu dni kalendářního pololetí, v němž prodlení nastalo, zvýšenou o 8 procentních bodů (§ 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).
2. První krok: písemná výzva
Pošlete nájemci písemnou výzvu: kolik a za jaké měsíce dluží, do kdy a na jaký účet má zaplatit a že má odstranit své závadné chování. Výzva má dvojí význam. Bez ní nelze později dát výpověď bez výpovědní doby — k takové výpovědi se nepřihlíží (§ 2291 odst. 3 OZ). A pokud ji odešlete nejméně 7 dnů před podáním žaloby, soud vám přizná i náhradu nákladů řízení (§ 142a občanského soudního řádu). Posílejte doporučeně s dodejkou nebo do datové schránky.
3. Dohoda o splátkách a uznání dluhu
- Chce-li nájemce platit, sepište písemné uznání dluhu co do důvodu i výše — má se pak za to, že dluh v uznaném rozsahu trvá (§ 2053 OZ).
- Písemně uznaný dluh se promlčí až za deset let (§ 639 OZ).
- Sjednejte, že při nezaplacení kterékoli splátky se stane splatným celý zbytek dluhu; toto právo musíte uplatnit nejpozději do splatnosti příští splátky (§ 1931 OZ).
- Vedle splátek musí nájemce platit i běžné nájemné a zálohy.
4. Výpověď kvůli dluhu
- Dluží-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, porušuje povinnost zvlášť závažným způsobem a pronajímatel může vypovědět nájem bez výpovědní doby; nájemce pak odevzdá byt bez zbytečného odkladu, nejpozději do jednoho měsíce (§ 2291 odst. 1 a odst. 2 OZ).
- Ve výpovědi musíte uvést, v čem porušení spočívá, a nájemce musel být předem vyzván k nápravě — jinak se k výpovědi nepřihlíží (§ 2291 odst. 3 OZ).
- Při kratším dluhu může jít o hrubé porušení povinnosti a výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (§ 2288 odst. 1 OZ, písm. a).
- Výpověď musí být písemná a musí nájemci dojít; pronajímatel v ní nájemce poučí o právu vznést námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, jinak je neplatná (§ 2286 OZ).
- Nájemce může podat návrh na přezkum výpovědi soudem do dvou měsíců od jejího doručení (§ 2290 OZ).
5. Co pronajímatel dělat nesmí
Svépomoc zákon připouští jen výjimečně — když hrozí bezprostřední neoprávněný zásah a veřejná moc by přišla pozdě (§ 14 OZ). Dluh na nájemném takovou situací není. Výměna zámku, vstup do bytu bez souhlasu nájemce nebo vystěhování jeho věcí může být i trestným činem porušování domovní svobody (§ 178 trestního zákoníku, zákon č. 40/2009 Sb.). Nevyklizuje-li nájemce byt po skončení nájmu, je cestou žaloba na vyklizení u soudu. Kauci si pronajímatel může na dluh započíst až při skončení nájmu (§ 2254 odst. 2 OZ).
6. Rada pro nájemce
Nemůžete-li zaplatit, ozvěte se pronajímateli dřív, než přijde výzva, a navrhněte splátky — písemná dohoda vás chrání před výpovědí lépe než mlčení. Pokud s výší nájemného nesouhlasíte, můžete spornou část uložit do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumět; pro nezaplacení nájemného pak nájem vypovědět nelze (§ 2253 odst. 1 OZ). A každou výpověď si pečlivě přečtěte: chybí-li v ní poučení o námitkách a přezkumu soudem, je neplatná (§ 2286 odst. 2 OZ).
