Орендар не платить орендну плату: покроковий порядок для орендодавця й орендаря
Строк сплати орендної плати, письмова вимога, пеня за прострочення, графік платежів і визнання боргу, розірвання без строку попередження після трьох місяців боргу, що орендодавцю заборонено і як може захиститися орендар.
Орендна плата не надійшла й цього місяця, а орендар не бере слухавку. У такий момент орендодавці часто змінюють замок — і самі потрапляють у халепу. Закон пропонує чіткий порядок, який працює, лише якщо дотримуватися послідовності кроків і формальностей.
1. Коли треба сплатити орендну плату
Орендар сплачує орендну плату наперед за кожен місяць, не пізніше п'ятого числа місяця, якщо не погоджено пізніший день; разом із нею сплачує й аванси за послуги (§ 2251 ч. 1 Цивільного кодексу, закон № 89/2012 Sb.). З наступного дня він прострочує платіж, і орендодавець може вимагати пеню за прострочення (§ 1970 OZ) — на рік репо-ставку ЧНБ, чинну на перший день календарного півріччя, у якому почалося прострочення, плюс 8 процентних пунктів (§ 2 постанови уряду № 351/2013 Sb.).
2. Перший крок: письмова вимога
Надішліть орендарю письмову вимогу: скільки й за які місяці він винен, до якої дати й на який рахунок має сплатити і що має усунути неправомірну поведінку. Вимога має подвійне значення. Без неї пізніше не можна розірвати оренду без строку попередження — таке розірвання не враховується (§ 2291 ч. 3 OZ). А якщо надіслати її щонайменше за 7 днів до подання позову, суд присудить вам і відшкодування судових витрат (§ 142a Цивільного процесуального кодексу). Надсилайте рекомендованим листом із повідомленням про вручення або в датову скриньку.
3. Угода про розстрочку й визнання боргу
- Якщо орендар хоче платити, складіть письмове визнання боргу за підставою й розміром — тоді вважається, що борг у визнаному розмірі існує (§ 2053 OZ).
- Письмово визнаний борг має строк позовної давності десять років (§ 639 OZ).
- Погодьте, що в разі несплати будь-якого платежу до сплати стає весь залишок боргу; цим правом треба скористатися не пізніше строку наступного платежу (§ 1931 OZ).
- Крім платежів за графіком, орендар має сплачувати й поточну орендну плату та аванси.
4. Розірвання оренди через борг
- Якщо орендар заборгував орендну плату й платежі за послуги щонайменше за три місяці, він порушує обов'язок особливо тяжким чином, і орендодавець може розірвати оренду без строку попередження; орендар тоді повертає квартиру без зволікання, не пізніше ніж за один місяць (§ 2291 ч. 1 і ч. 2 OZ).
- У повідомленні про розірвання треба вказати, у чому полягає порушення, а орендаря мали заздалегідь попередити про необхідність виправитися — інакше розірвання не враховується (§ 2291 ч. 3 OZ).
- Якщо борг менший, це може бути грубим порушенням обов'язку й підставою для розірвання з тримісячним строком попередження (§ 2288 ч. 1 OZ, п. a).
- Розірвання має бути письмовим і має бути доставлене орендарю; орендодавець повинен роз'яснити в ньому право заперечити й подати до суду заяву про перевірку розірвання, інакше воно недійсне (§ 2286 OZ).
- Орендар може звернутися до суду з заявою про перевірку розірвання протягом двох місяців від його доставки (§ 2290 OZ).
5. Що орендодавцю робити заборонено
Самоуправство закон дозволяє лише як виняток — коли загрожує безпосереднє неправомірне втручання, а державні органи не встигли б (§ 14 OZ). Борг з орендної плати такою ситуацією не є. Заміна замка, вхід у квартиру без згоди орендаря чи виселення його речей може бути навіть кримінальним злочином — порушенням недоторканності житла (§ 178 Кримінального кодексу, закон № 40/2009 Sb.). Якщо орендар не звільняє квартиру після закінчення оренди, шлях — позов про виселення до суду. Заставу орендодавець може зарахувати в рахунок боргу лише після закінчення оренди (§ 2254 ч. 2 OZ).
6. Порада для орендаря
Якщо не можете заплатити, зверніться до орендодавця раніше, ніж надійде вимога, і запропонуйте розстрочку — письмова угода захищає від розірвання краще, ніж мовчання. Якщо ви не згодні з розміром орендної плати, можете внести спірну частину на депозит нотаріуса й повідомити про це орендодавця; тоді розірвати оренду через несплату не можна (§ 2253 ч. 1 OZ). І уважно читайте кожне розірвання: якщо в ньому немає роз'яснення про заперечення й перевірку судом, воно недійсне (§ 2286 ч. 2 OZ).
