Податок із продажу квартири чи будинку: коли продаж звільнений від податку, а коли оподатковується
Два роки проживання, часовий тест 10 або 5 років, гроші на власне житло: коли з продажу нерухомості не платять податок на доходи, коли платять і коли треба повідомити податкову.
Продаєте квартиру чи будинок і не знаєте, чи доведеться платити податок із ціни? Вирішує те, як довго ви володієте нерухомістю, чи живете в ній і що зробите з грошима. Ось правила за чинним законом про податки на доходи для фізичних осіб, у яких нерухомість не належить до підприємницької діяльності.
1. Ви живете в квартирі щонайменше 2 роки
Дохід від продажу квартири (одиниці, у якій немає інших нежитлових приміщень, крім гаража, підвалу чи комори) або сімейного будинку з відповідною земельною ділянкою звільнений від податку, якщо продавець мав там місце проживання щонайменше 2 роки безпосередньо перед продажем (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. a). Якщо майно у спільній власності подружжя, достатньо, щоб умову виконав один із подружжя.
Жили там менше? Продаж також звільнений, якщо отримані гроші ви витратите на власну житлову потребу (див. пункт 3).
2. Часовий тест: 10 років, для старих покупок 5 років
- Будь-яка нерухомість, зокрема інвестиційна квартира чи земельна ділянка, продається без податку, якщо між набуттям і продажем минуло понад 10 років (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. b).
- Набули нерухомість до 1 січня 2021 року? Тоді діє попередній тест 5 років (ст. IV п. 2 закону № 386/2020 Sb.).
- Для купленої квартири строк рахується від набуття права власності, тобто від запису в кадастр нерухомості (§ 1105 OZ), а не від підписання договору.
- Для нерухомості, успадкованої від родича по прямій лінії або від чоловіка чи дружини, до 10 років зараховується й час, коли нею володів спадкодавець (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. b).
- Строк не переривається, якщо тим часом відбувся поділ спільного майна подружжя, поділ часток між співвласниками або в будинку виникли окремі одиниці (§ 4 ч. 2 закону № 586/1992 Sb.).
- Немає 10 років? Звільнення можна отримати й так, якщо гроші витратите на власну житлову потребу.
3. Гроші на власне житло
- Житловою потребою вважається насамперед купівля квартири чи будинку, будівництво, утримання й зміна будівлі квартири чи будинку та погашення кредиту, яким ви ці потреби фінансували (§ 4b ч. 1 закону № 586/1992 Sb.).
- Гроші треба витратити щонайпізніше до кінця року, що настає після року продажу. Зараховується й сума, яку ви вклали в житло ще в році перед продажем (§ 4b ч. 2 закону № 586/1992 Sb.).
- Про отримання цих грошей повідомте податкову до кінця строку подання податкової декларації за рік продажу (§ 4b ч. 3 закону № 586/1992 Sb.).
- Якщо умову не виконаєте, дохід оподаткуєте як інший дохід у році, що настає після року продажу (§ 4b ч. 4 закону № 586/1992 Sb.).
4. Коли звільнення не діє
- Нерухомість входить або протягом останніх 10 років входила до підприємницького майна, тобто до бухгалтерського чи податкового обліку вашої діяльності (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. b).
- Продаж ви погодили договором про майбутній договір купівлі протягом 10 років від набуття. Звільнення не буде навіть тоді, коли сам договір купівлі ви підпишете вже після 10 років (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. b).
- Для проживання 2 роки те саме діє щодо майбутнього продажу, погодженого протягом 2 років від набуття (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. a).
5. Коли оподатковується: з чого і скільки
- Продаж без звільнення — це інший дохід. Оподатковується дохід, зменшений на витрати (§ 10 ч. 4 закону № 586/1992 Sb.).
- Витратою є ціна, за яку ви доведено набули нерухомість, і підтверджені витрати на технічне поліпшення, ремонт, утримання та на сам продаж (§ 10 ч. 5 закону № 586/1992 Sb.). Вартість вашої власної праці не враховується.
- Якщо продаєте зі збитком, різниця не враховується і податку з продажу немає (§ 10 ч. 4 закону № 586/1992 Sb.).
- Ставка 15 %, для частини бази оподаткування понад 36-кратну середню зарплату 23 % (§ 16 ч. 1 закону № 586/1992 Sb.).
6. Звільнений продаж понад 5 мільйонів: повідомлення
Якщо звільнений дохід перевищує 5 000 000 Kč, повідомте про нього податкову до кінця строку подання податкової декларації за рік, коли ви отримали гроші (§ 38v ч. 1 закону № 586/1992 Sb.). Це не потрібно, якщо податкова може дізнатися дані з реєстрів, які вона оприлюднює (§ 38v ч. 3 закону № 586/1992 Sb.). За неповідомлення загрожує штраф 0,1 %, після вимоги 10 %, а якщо не виконаєте й у додатковий строк, 15 % від неповідомленої суми (§ 38w ч. 1 закону № 586/1992 Sb.).
Практична порада: зберігайте договір купівлі, з якого видно ціну й дату набуття, рахунки за ремонт і документи, що ви справді жили в квартирі. Під час перевірки податковою вони знадобляться.