Налог с продажи квартиры или дома: когда продажа освобождена от налога, а когда облагается
Два года проживания, временной тест 10 или 5 лет, деньги на собственное жильё: когда с продажи недвижимости не платят подоходный налог, когда платят и когда нужно уведомить налоговую.
Продаёте квартиру или дом и не знаете, придётся ли платить налог с цены? Решает то, как долго вы владеете недвижимостью, живёте ли в ней и что сделаете с деньгами. Вот правила по действующему закону о подоходных налогах для физических лиц, у которых недвижимость не относится к предпринимательской деятельности.
1. Вы живёте в квартире не менее 2 лет
Доход от продажи квартиры (единицы, в которой нет других нежилых помещений, кроме гаража, подвала или кладовой) или семейного дома с соответствующим участком освобождён от налога, если продавец имел там место жительства не менее 2 лет непосредственно перед продажей (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. a). Если имущество в совместной собственности супругов, достаточно, чтобы условие выполнил один из супругов.
Жили там меньше? Продажа тоже освобождена, если полученные деньги вы потратите на собственную жилищную потребность (см. пункт 3).
2. Временной тест: 10 лет, для старых покупок 5 лет
- Любая недвижимость, в том числе инвестиционная квартира или участок, продаётся без налога, если между приобретением и продажей прошло более 10 лет (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. b).
- Приобрели недвижимость до 1 января 2021 года? Тогда действует прежний тест 5 лет (ст. IV п. 2 закона № 386/2020 Sb.).
- Для купленной квартиры срок считается с приобретения права собственности, то есть с записи в кадастр недвижимости (§ 1105 OZ), а не с подписания договора.
- Для недвижимости, унаследованной от родственника по прямой линии или от супруга, в 10 лет засчитывается и время, когда ею владел наследодатель (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. b).
- Срок не прерывается, если за это время произошёл раздел совместного имущества супругов, раздел долей между совладельцами или в доме возникли отдельные единицы (§ 4 ч. 2 закона № 586/1992 Sb.).
- Нет 10 лет? Освобождение можно получить и так, если деньги потратите на собственную жилищную потребность.
3. Деньги на собственное жильё
- Жилищной потребностью считается прежде всего покупка квартиры или дома, строительство, содержание и изменение постройки квартиры или дома и погашение кредита, которым вы эти потребности финансировали (§ 4b ч. 1 закона № 586/1992 Sb.).
- Деньги нужно потратить не позднее конца года, следующего за годом продажи. Засчитывается и сумма, которую вы вложили в жильё ещё в году перед продажей (§ 4b ч. 2 закона № 586/1992 Sb.).
- О получении этих денег сообщите в налоговую до конца срока подачи налоговой декларации за год продажи (§ 4b ч. 3 закона № 586/1992 Sb.).
- Если условие не выполните, доход облагается как прочий доход в году, следующем за годом продажи (§ 4b ч. 4 закона № 586/1992 Sb.).
4. Когда освобождение не действует
- Недвижимость входит или в последние 10 лет входила в предпринимательское имущество, то есть в бухгалтерский или налоговый учёт вашей деятельности (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. b).
- Продажу вы согласовали договором о будущем договоре купли-продажи в течение 10 лет с приобретения. Освобождения не будет, даже если сам договор купли-продажи вы подпишете уже после 10 лет (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. b).
- Для проживания 2 года то же самое действует для будущей продажи, согласованной в течение 2 лет с приобретения (§ 4 ч. 1 закона № 586/1992 Sb., букв. a).
5. Когда облагается: с чего и сколько
- Продажа без освобождения — это прочий доход. Облагается доход, уменьшенный на расходы (§ 10 ч. 4 закона № 586/1992 Sb.).
- Расходом является цена, за которую вы доказуемо приобрели недвижимость, и подтверждённые расходы на техническое улучшение, ремонт, содержание и на саму продажу (§ 10 ч. 5 закона № 586/1992 Sb.). Стоимость вашего собственного труда не учитывается.
- Если продаёте с убытком, разница не учитывается и налога с продажи нет (§ 10 ч. 4 закона № 586/1992 Sb.).
- Ставка 15 %, для части налоговой базы свыше 36-кратной средней зарплаты 23 % (§ 16 ч. 1 закона № 586/1992 Sb.).
6. Освобождённая продажа свыше 5 миллионов: уведомление
Если освобождённый доход превышает 5 000 000 Kč, сообщите о нём в налоговую до конца срока подачи налоговой декларации за год, когда вы получили деньги (§ 38v ч. 1 закона № 586/1992 Sb.). Это не нужно, если налоговая может узнать данные из реестров, которые она публикует (§ 38v ч. 3 закона № 586/1992 Sb.). За неуведомление грозит штраф 0,1 %, после требования 10 %, а если не выполните и в дополнительный срок, 15 % от неуведомлённой суммы (§ 38w ч. 1 закона № 586/1992 Sb.).
Практический совет: сохраняйте договор купли-продажи, из которого видно цену и дату приобретения, счета за ремонт и документы о том, что вы действительно жили в квартире. При проверке налоговой они понадобятся.