Мелкий ремонт в аренде: что оплачивает арендатор, а что арендодатель
Сломанная плита, капающий кран, неработающая розетка. Какой ремонт оплачивает арендатор по § 2257 OZ и постановлению правительства № 308/2015 Sb., когда действует лимит 1 500 Kč, как посчитать годовой предел 150 Kč/m² и что делать, если что-то сломалось.
Перестала греть плита, из крана капает вода или искрит розетка. Арендодатель говорит, что это мелкий ремонт и платить должен арендатор. Иногда он прав, иногда нет. Решает, о какой вещи идёт речь, сколько стоит ремонт и сколько вы в этом году уже заплатили за ремонт.
1. Основное правило
Арендодатель в течение аренды содержит квартиру и дом в состоянии, пригодном для пользования (§ 2257 ч. 1 OZ). Арендатор выполняет и оплачивает лишь обычное содержание и мелкий ремонт, связанные с пользованием квартирой (§ 2257 ч. 2 OZ). Что именно относится к мелкому ремонту и обычному содержанию, определяет постановление правительства № 308/2015 Sb. Мелкий ремонт касается квартиры и её внутреннего оборудования, только если это оборудование является частью квартиры и принадлежит арендодателю (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 3). Собственную стиральную машину или холодильник арендатор ремонтирует сам.
Договор не может переложить на арендатора больше. Условие, что арендатор оплачивает весь ремонт, ограничивает его права, и его не принимают во внимание (§ 2235 ч. 1 OZ). Это не касается квартиры, сданной для отдыха или с другой явно краткосрочной целью (§ 2235 ч. 2 OZ).
2. Мелкий ремонт по виду вещи
Постановление перечисляет ремонт, который считается мелким независимо от цены (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 4). Чаще всего это:
- кухня и ванная: ремонт плит, духовок, плиток для готовки, вытяжек, кухонной мебели, смесителей, душей, умывальников, ванн, моек, сливных бачков и водонагревателей (písm. g),
- электрика: ремонт и замена выключателей, розеток, автоматических предохранителей, звонков и замена лампочек (písm. c),
- двери и окна: ремонт ручек, фурнитуры, рольставней и жалюзи внутри квартиры, замена замков (písm. b),
- вода: ремонт и замена запорных вентилей, кроме главного крана квартиры, замена сифонов (písm. e),
- отопление: ремонт печей и котлов поквартирного отопления; ремонт радиаторов и труб центрального отопления к мелкому ремонту не относится (písm. h).
Обратите внимание на разницу между ремонтом и заменой. Для плиты или смесителя § 4 постановления правительства № 308/2015 Sb. предусматривает ремонт и замену мелких деталей (písm. i), а не замену всего прибора. Новая плита может быть мелким ремонтом только по цене, то есть до 1 500 Kč (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 5). Для выключателей и розеток постановление прямо называет и замену.
3. Прочий ремонт: лимит 1 500 Kč
Ремонт, которого нет в перечне, считается мелким, только если затраты на один ремонт не превышают 1 500 Kč. Несколько связанных ремонтов одной вещи, идущих друг за другом, суммируются. Дорогу мастера в эту сумму не включают, её оплачивает арендатор (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 5).
4. Годовой предел 150 Kč/m²
За календарный год арендатор оплачивает мелкий ремонт по § 4 и § 5 постановления правительства № 308/2015 Sb. вместе не больше суммы 150 Kč за m² площади пола квартиры. Дальнейший ремонт в этом году уже не мелкий, его оплачивает арендодатель. Дорогу в лимит не включают (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 6 ч. 1). Балкон, лоджию, террасу и подвал, который не является комнатой, считают только половиной площади (§ 6 ч. 2 того же постановления).
5. Обычное содержание
Помимо мелкого ремонта, арендатор оплачивает обычное содержание: покраску стен, ремонт штукатурки, поклейку обоев, чистку пола и плитки и прочистку засорённых стоков вплоть до вертикальных стояков. Сюда же относятся регулярная чистка плиты, вытяжки или печи и проверка датчика дыма вместе с заменой батарейки (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 2). На обычное содержание лимиты 1 500 Kč и 150 Kč/m² не распространяются.
6. Когда что-то сломалось
- О неисправности, которую нужно устранить немедленно (например, течёт вода или искрит розетка), сообщите арендодателю сразу; о другом дефекте, мешающем обычному проживанию, — без излишней задержки (§ 2264 ч. 1 OZ). Лучше письменно и с фото.
- Ремонт, который оплачиваете не вы, арендодатель выполняет в разумный срок после уведомления (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Если он не сделает этого без излишней задержки и надлежащим образом, вы можете устранить дефект сами и требовать возмещения обоснованных расходов или скидку с арендной платы, если дефект существенный (§ 2265 ч. 2 OZ).
- Кто сообщил о дефекте без необходимости поздно, не имеет права на возмещение расходов (§ 2265 ч. 3 OZ).
- Повреждение или дефект, за которые отвечает арендатор, он устраняет за свой счёт. Если он их не устранит, это сделает арендодатель за счёт арендатора (§ 2267 OZ).
