Конец аренды на определённый срок: когда аренда продлевается сама и как этого избежать
Аренда квартиры на определённый срок заканчивается с истечением срока, но если арендатор остаётся в квартире три месяца, а арендодатель письменно не требует её освободить, аренда возобновляется до двух лет (§ 2285 OZ). Как продлить аренду дополнением, когда можно закончить раньше и что действует в день возврата квартиры.
Договор заканчивается 31 декабря, никто ничего не решает, а арендатор продолжает платить. Через три месяца может оказаться, что аренда действует ещё год или два, хотя никто этого не планировал.
1. Аренда заканчивается сама, без расторжения
Аренда квартиры, заключённая на определённый срок, заканчивается с истечением этого срока. Никому не нужно расторгать договор или что-то подписывать. Арендатор возвращает квартиру арендодателю в день, когда аренда заканчивается (§ 2292 Гражданского кодекса, закон № 89/2012 Sb., далее «OZ»). Правила в этой статье касаются аренды квартиры или дома для проживания, а не для отдыха или иной явно краткосрочной цели (§ 2235 ч. 2 OZ).
2. Правило трёх месяцев (§ 2285 OZ)
- Арендатор продолжает жить в квартире не менее трёх месяцев после дня, когда аренда должна была закончиться.
- Арендодатель в течение этого времени письменно не требует от него освободить квартиру.
- Тогда считается, что аренда снова согласована на тот же срок, что и раньше, но не более чем на два года (§ 2285 OZ). Договор на один год возобновляется на год, договор на три года — только на два.
- Закон позволяет сторонам договориться иначе (§ 2285 OZ). Поищите такое условие в договоре.
Пример: аренда на один год закончилась 31. 12. 2026. Арендатор остался в квартире и платит. Если арендодатель до 31. 3. 2027 письменно не потребует освободить квартиру, аренда возобновится ещё на год.
3. Арендодатель: требование освободить квартиру
- Требование должно быть письменным (§ 2285 OZ). Устная договорённость или SMS не помешают возобновлению аренды.
- Отправьте его в течение трёх месяцев после окончания аренды, лучше всего в первые же дни.
- Укажите, какая квартира и какой договор, день окончания аренды и срок, до которого арендатор должен освободить квартиру и вернуть ключи.
- Доставьте его так, чтобы могли доказать, что оно получено: лично под подпись на копии, заказным письмом с уведомлением о вручении или в электронный ящик (datová schránka).
- Если арендатор платит и после окончания аренды, укажите в требовании, что принимаете платежи как возмещение за пользование квартирой (§ 2295 OZ), а не как арендную плату.
4. Хотите продолжить? Подпишите дополнение
Не полагайтесь на автоматическое возобновление. Возобновление лишь продлевает аренду на тот же срок, не более чем на два года (§ 2285 OZ). Новую арендную плату или иные условия так не согласовать. Договоритесь о продлении ещё до окончания аренды письменным дополнением к договору. Договор аренды требует письменной формы (§ 2237 OZ).
5. Закончить раньше, чем истечёт срок
- Соглашением о прекращении аренды можно закончить аренду когда угодно и с любого дня.
- Арендатор может расторгнуть аренду на определённый срок, только если обстоятельства изменились настолько, что от него нельзя разумно требовать продолжать аренду (§ 2287 OZ).
- Арендодатель может расторгнуть аренду на определённый срок только по основаниям § 2288 ч. 1 OZ (например, грубое нарушение обязанностей арендатором) или без срока предупреждения при особо серьёзном нарушении (§ 2291 OZ). Потребность в квартире для себя или родственника является основанием только при аренде на неопределённый срок (§ 2288 ч. 2 OZ).
- Подробно о сроках, разъяснении и доставке пишем в статье «Расторжение аренды квартиры в Чехии: сроки, основания и доставка».
6. День возврата квартиры
- Квартира возвращена, когда арендодатель получил ключи и ничто не мешает ему в доступе к квартире и пользовании ею (§ 2292 OZ).
- Арендатор возвращает квартиру в том состоянии, в каком её получил, не считая обычного износа и дефектов, которые должен устранить арендодатель (§ 2293 ч. 1 OZ). Запишите состояние в акт приёма-передачи и сфотографируйте.
- Если арендатор не вернёт квартиру в день окончания аренды, арендодатель имеет право на возмещение в размере согласованной арендной платы вплоть до фактического возврата (§ 2295 OZ).
- Залог (кауцию) арендодатель при окончании аренды возвращает с процентами; при этом засчитывает то, что арендатор ему по аренде должен (§ 2254 ч. 2 OZ).
- Замена замков или вынос вещей без договорённости — не выход. Самозащиту закон допускает лишь в исключительных случаях (§ 14 OZ). Если арендатор не съезжает, остаётся договорённость или суд.
