AML для риелторов в Чехии: контактное лицо в FAÚ, идентификация клиента и за чем следить

Риелтор в Чехии является обязанным лицом по закону AML. Когда и как сообщить FAÚ контактное лицо (инструкция к форме), как идентифицировать и проверять клиента, когда отказать в сделке и сколько хранить записи.

Вы посредник в продаже недвижимости? Тогда по закону № 253/2008 Sb. (закон AML) вы обязанное лицо: сообщаете контактное лицо Финансово-аналитическому управлению (FAÚ), идентифицируете и проверяете клиентов, храните записи и сообщаете о подозрительных сделках. Обзор составлен по редакции закона, действующей с 11. 1. 2026, с пошаговой инструкцией к форме FAÚ.

AML для риелторов в Чехии: контактное лицо в FAÚ, идентификация клиента и за чем следить

1. Когда риелтор является обязанным лицом

Посредник в сфере недвижимости является обязанным лицом по закону № 253/2008 Sb. (§ 2 ч. 1, букв. d), п. 2). Для посредничества в аренде, субаренде или пахте это действует только тогда, когда ежемесячный платёж (или их сумма) составляет не менее 10 000 EUR. Это касается и индивидуальных предпринимателей (živnostenský list), и риелторских агентств.

2. Контактное лицо: сообщить FAÚ в течение 30 дней

Вы назначаете конкретного сотрудника или члена уставного органа (например, jednatel), который будет сообщать о подозрительных сделках и общаться с FAÚ. Риелтор, работающий как индивидуальный предприниматель, назначает себя, если это соответствует объёму его деятельности (§ 22 ч. 1 закона № 253/2008 Sb.).

FAÚ сообщают через информационный ящик (datová schránka) в течение 30 дней со дня, когда вы стали обязанным лицом, а о каждом изменении данных — в течение 15 дней (§ 22 ч. 2 закона № 253/2008 Sb.). Указывают имя контактного лица, его должность, телефон и e-mail, время, когда с ним можно связаться, и тип обязанного лица. Подача должна быть в формате XML (подзаконный акт (vyhláška) № 420/2024 Sb., § 1).

3. Форма FAÚ шаг за шагом

Откройте formulare.fau.gov.cz и выберите «Formulář oznámení o určení kontaktní osoby».
Úvod: в поле «Typ povinné osoby» выберите «[028] … realitní zprostředkovatel». Если ваша деятельность подпадает и под другой тип обязанного лица, добавьте его в ту же форму. Поле «Číslo jednací FAÚ» не заполняйте.
Informace k povinné osobě: IČO, название или имя и адрес местонахождения.
Kontaktní osoba: фамилия, имя, роль (само обязанное лицо, член уставного органа или сотрудник), время для связи отдельно по дням, телефон, мобильный и e-mail.
Odeslání: кнопка «ODESLAT DATOVOU ZPRÁVOU» перенаправит вас в информационный ящик и отправит форму в формате XML. Другой вариант: «VYGENEROVAT DOKUMENT PRO MANUÁLNÍ ODESLÁNÍ», а скачанный файл XML отправьте из своего информационного ящика в ящик FAÚ с ID dk79ijv.
Отправленное сообщение потом найдёте в информационном ящике среди отправленных.

Согласно разъяснению FAÚ (страница «Kontaktní osoby – Formulář» на fau.gov.cz, обновлено 12. 11. 2025) файл PDF или DOCX не является надлежащей подачей. Кнопка «ULOŽIT» создаёт только черновик, к которому можно вернуться. Если вы исправляете или дополняете данные, отправьте новую форму со всеми действующими контактными лицами, так как она полностью заменяет предыдущую.

4. Идентификация клиента

Клиента идентифицируют всегда при возникновении деловых отношений и всегда при подозрительной сделке, в остальных случаях — не позднее момента, когда становится ясно, что стоимость сделки превысит 1 000 EUR (закон № 253/2008 Sb., § 7 ч. 1 и § 7 ч. 2). Деловые отношения — это отношения, о которых с самого начала ясно, что они будут длительными, типично договор о посредничестве. Порядок устанавливает § 8 закона № 253/2008 Sb.:

Первая идентификация проводится при физическом присутствии клиента, у фирмы — при присутствии лица, действующего от её имени.
Данные записывают и проверяют по удостоверению личности и сравнивают внешность клиента с фотографией.
У юридического лица данные проверяют по документу о его существовании из надёжного источника (например, выписка из торгового реестра) и идентифицируют также физическое лицо, действующее от его имени.
Если от имени клиента действует представитель, он подтверждает свои полномочия, если их не видно из публичного реестра.
Устанавливают и записывают, не являются ли клиент, действующее лицо и конечный бенефициар политически значимыми лицами (PEP) или лицами, в отношении которых Чехия применяет международные санкции.

5. Проверка клиента и усиленная проверка

При возникновении деловых отношений проводят также проверку клиента, не позднее осуществления транзакции (закон № 253/2008 Sb., § 9 ч. 1, букв. b). Объём выбирают в зависимости от риска, и при проверке FAÚ нужно уметь обосновать, почему он был достаточным (§ 9 ч. 3 закона № 253/2008 Sb.). Проверка включает:

цель и предполагаемый характер сделки;
конечного бенефициара, у фирмы, внесённой в реестр бенефициаров (evidence skutečných majitelů), всегда по этому реестру и ещё одному источнику;
структуру собственности и управления, если клиент — юридическое лицо;
постоянное наблюдение за деловыми отношениями;
источник денег или иного имущества, которого касается сделка;
у политически значимого лица также происхождение его имущества.

Усиленную проверку проводят всегда в отношении политически значимого лица и клиента, страна происхождения которого — третья страна с высоким риском (§ 9a ч. 2 закона № 253/2008 Sb.). Страна происхождения физического лица — это государство его гражданства, государство, где оно зарегистрировано на пребывание, и государство, где оно проживает более 1 года (§ 4 ч. 15 закона № 253/2008 Sb.). С 29. 1. 2026 в перечень третьих стран ЕС с высоким риском внесена также Россия (делегированный регламент Комиссии (ЕС) 2026/46).

6. Когда отказать в сделке

Сделку не совершают, а деловые отношения не устанавливают или прекращают, если клиент отказывается от идентификации, не подтверждает полномочий представителя, не содействует проверке или если есть сомнения в правдивости его данных или подлинности документов (закон № 253/2008 Sb., § 15 ч. 1). С политически значимым лицом сделку не совершают, если неизвестно происхождение денег или имущества, которые в ней используются (§ 15 ч. 2 закона № 253/2008 Sb.).

7. Подозрительная сделка: сообщить FAÚ и хранить молчание

О подозрительной сделке сообщают FAÚ без лишней задержки, а если промедление грозит ущербом — немедленно после её выявления (закон № 253/2008 Sb., § 18 ч. 1). Форма «Oznámení o podezřelém obchodu» есть на том же сайте formulare.fau.gov.cz. В отношении сообщения и расследования действует обязанность молчания, поэтому клиенту о нём ничего не говорят (§ 38 ч. 1 закона № 253/2008 Sb.).

8. Правила, оценка рисков и обучение

Каждый риелтор должен применять процедуры управления рисками и оценить риски своей деятельности (закон № 253/2008 Sb., § 21 ч. 1 и § 21a ч. 1). Не оформлять их письменно может только тот, кто в сфере AML никого не нанимает и на кого никто другой не работает даже вне трудовых отношений, например как предприниматель на IČO (§ 21 ч. 3 закона № 253/2008 Sb.).

Остальные, то есть агентства с сотрудниками или риелторами-партнёрами, в течение 60 дней со дня, когда стали обязанным лицом, составляют письменную систему внутренних правил (systém vnitřních zásad) и письменную оценку рисков. Оба документа утверждает уставный орган, и их постоянно обновляют (закон № 253/2008 Sb., § 21 ч. 2 и § 21a ч. 2).

Сотрудников и партнёров, которые могут столкнуться с подозрительной сделкой, обучают не реже одного раза в 12 календарных месяцев, а новых — ещё до начала такой работы. Учёт участия и содержания обучения ведут не менее 5 лет (закон № 253/2008 Sb., § 23 ч. 1, § 23 ч. 2 и § 23 ч. 4).

9. Записи и защита персональных данных

Идентификационные данные, копии документов (если вы их делаете), записи о проверке клиента и о том, как вы оценили его рисковый профиль, хранят 10 лет с момента прекращения деловых отношений. Срок начинает течь с первого дня месяца, следующего за месяцем последнего известного действия по сделке (закон № 253/2008 Sb., § 16 ч. 1 и § 16 ч. 5).

Ещё до установления деловых отношений вы предоставляете клиенту информацию об обработке персональных данных согласно GDPR, включая общее предупреждение, что обрабатываете персональные данные также для предотвращения отмывания денег и финансирования терроризма (закон № 253/2008 Sb., § 24 ч. 2).