Арендатор не платит арендную плату: пошаговый порядок для арендодателя и арендатора
Срок оплаты аренды, письменное требование, проценты за просрочку, график платежей и признание долга, расторжение без срока предупреждения после трёх месяцев долга, что арендодателю запрещено и как может защититься арендатор.
Арендная плата не пришла и в этом месяце, а арендатор не берёт трубку. В такой момент арендодатели часто меняют замок — и сами попадают в неприятности. Закон предлагает чёткий порядок, который работает, только если соблюдать последовательность шагов и формальности.
1. Когда нужно платить аренду
Арендатор платит арендную плату вперёд за каждый месяц, не позднее пятого числа месяца, если не согласован более поздний день; вместе с ней платит и авансы за услуги (§ 2251 ч. 1 Гражданского кодекса, закон № 89/2012 Sb.). Со следующего дня он в просрочке, и арендодатель может требовать проценты за просрочку (§ 1970 OZ) — в год репо-ставку ЧНБ, действующую на первый день календарного полугодия, в котором началась просрочка, плюс 8 процентных пунктов (§ 2 постановления правительства № 351/2013 Sb.).
2. Первый шаг: письменное требование
Отправьте арендатору письменное требование: сколько и за какие месяцы он должен, до какой даты и на какой счёт должен заплатить и что должен устранить неправомерное поведение. Требование имеет двойное значение. Без него позже нельзя расторгнуть аренду без срока предупреждения — такое расторжение не учитывается (§ 2291 ч. 3 OZ). А если отправить его не менее чем за 7 дней до подачи иска, суд присудит вам и возмещение судебных расходов (§ 142a Гражданского процессуального кодекса). Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении или в дата-ящик.
3. Соглашение о рассрочке и признание долга
- Если арендатор хочет платить, составьте письменное признание долга по основанию и размеру — тогда считается, что долг в признанном размере существует (§ 2053 OZ).
- Письменно признанный долг имеет срок исковой давности десять лет (§ 639 OZ).
- Согласуйте, что при неуплате любого платежа к оплате становится весь остаток долга; этим правом нужно воспользоваться не позднее срока следующего платежа (§ 1931 OZ).
- Помимо платежей по графику, арендатор должен платить и текущую арендную плату и авансы.
4. Расторжение аренды из-за долга
- Если арендатор задолжал арендную плату и платежи за услуги как минимум за три месяца, он нарушает обязанность особо тяжким образом, и арендодатель может расторгнуть аренду без срока предупреждения; арендатор тогда возвращает квартиру без промедления, не позднее чем через один месяц (§ 2291 ч. 1 и ч. 2 OZ).
- В уведомлении о расторжении нужно указать, в чём состоит нарушение, а арендатора должны были заранее предупредить о необходимости исправиться — иначе расторжение не учитывается (§ 2291 ч. 3 OZ).
- Если долг меньше, это может быть грубым нарушением обязанности и основанием для расторжения с трёхмесячным сроком предупреждения (§ 2288 ч. 1 OZ, п. a).
- Расторжение должно быть письменным и должно быть доставлено арендатору; арендодатель обязан разъяснить в нём право возразить и подать в суд заявление о проверке расторжения, иначе оно недействительно (§ 2286 OZ).
- Арендатор может обратиться в суд с заявлением о проверке расторжения в течение двух месяцев с его доставки (§ 2290 OZ).
5. Что арендодателю делать запрещено
Самоуправство закон допускает лишь в виде исключения — когда грозит непосредственное неправомерное вмешательство, а государственные органы не успели бы (§ 14 OZ). Долг по аренде такой ситуацией не является. Замена замка, вход в квартиру без согласия арендатора или выселение его вещей может быть даже уголовным преступлением — нарушением неприкосновенности жилища (§ 178 Уголовного кодекса, закон № 40/2009 Sb.). Если арендатор не освобождает квартиру после окончания аренды, путь — иск о выселении в суд. Залог арендодатель может зачесть в счёт долга только по окончании аренды (§ 2254 ч. 2 OZ).
6. Совет для арендатора
Если не можете заплатить, свяжитесь с арендодателем раньше, чем придёт требование, и предложите рассрочку — письменное соглашение защищает от расторжения лучше, чем молчание. Если вы не согласны с размером арендной платы, можете внести спорную часть на депозит нотариуса и уведомить об этом арендодателя; тогда расторгнуть аренду из-за неуплаты нельзя (§ 2253 ч. 1 OZ). И внимательно читайте каждое расторжение: если в нём нет разъяснения о возражениях и проверке судом, оно недействительно (§ 2286 ч. 2 OZ).
