Может ли риелторское агентство звонить продавцу по объявлению?
Звонок, SMS, e-mail и сообщение через портал: что риелтору можно, что нельзя и как продавцу защититься. По закону об электронных коммуникациях, закону № 480/2004 Sb., закону о защите прав потребителей, GDPR и разъяснению ČTÚ, ÚOOÚ и MPO.
Вы разместили объявление «напрямую от владельца», и через час вам звонят три агентства. Имеют ли право? Зависит от способа контакта. Живой звонок на номер, который вы сами опубликовали, государственные органы запрещённым не считают. SMS или e-mail с предложением услуг без вашего предварительного согласия запрещены. Разбираем правила для продавцов, риелторов и покупателей, которые публикуют запрос.
1. Живой звонок на номер из объявления
Закон об электронных коммуникациях запрещает предлагать товары или услуги по телефону людям, которые в публичном справочнике не указали, что желают получать маркетинговые звонки (§ 96 ч. 1 закона № 127/2005 Sb.). Абонентским справочником при этом считается и «перечень телефонных номеров без других идентификационных данных» (§ 95 ч. 5 закона № 127/2005 Sb.).
Но по совместному разъяснению ČTÚ, ÚOOÚ и MPO (Telemarketing – výkladové stanovisko, 2022, вопросы A6 и B5) номер, который человек опубликовал сам, абонентским справочником не является, и § 96 закона № 127/2005 Sb. на него не распространяется. Звонящий должен оценить, с какой целью номер опубликован, и соблюдать GDPR. Если объявление ограничивает контакт (например, «только для покупателей» или «RK nevolat» — агентствам не звонить), это нужно уважать. Это разъяснение органов, а не закон, и суд может решить иначе.
Автоматические звонки без участия человека для прямого маркетинга возможны только с предварительного согласия (§ 96 ч. 2 закона № 127/2005 Sb.). Значит, записанный голос с предложением риелторских услуг без согласия не может звонить никому.
Если вы продаёте не в рамках предпринимательской деятельности, вас защищает и закон № 634/1992 Sb. о защите прав потребителей. По нему вы потребитель, а агентство, которое предлагает вам посредничество, — предприниматель, оказывающий услуги потребителям (§ 2 ч. 1 букв. a) и b) закона № 634/1992 Sb.). Повторные нежелательные предложения по телефону, e-mail или иным средством передачи на расстоянии всегда являются агрессивной коммерческой практикой (закон № 634/1992 Sb., приложение № 2 букв. c)). Агрессивная практика является недобросовестной, и закон её запрещает (§ 4 ч. 3 и ч. 4 закона № 634/1992 Sb.).
2. SMS, e-mail и сообщения: только с согласием
Электронной почтой по закону считается текстовое, голосовое, звуковое или графическое сообщение, отправленное через публичную сеть (§ 2 букв. b) закона № 480/2004 Sb.), то есть и SMS. Контакт можно использовать для коммерческих сообщений только в отношении людей, которые дали на это предварительное согласие (§ 7 ч. 2 закона № 480/2004 Sb.). Разъяснение ČTÚ, ÚOOÚ и MPO (вопрос B5) добавляет, что даже SMS с просьбой о согласии без согласия отправлять нельзя. С сообщениями в WhatsApp или Viber безопасно поступать так же.
Исключение действует только для собственных клиентов и только для подобных товаров или услуг (§ 7 ч. 3 закона № 480/2004 Sb.). Продавец из объявления клиентом агентства не является. Каждый e-mail с предложением должен быть чётко обозначен как коммерческое сообщение (obchodní sdělení), не может скрывать отправителя и должен содержать адрес для отказа от дальнейших писем (§ 7 ч. 4 закона № 480/2004 Sb.).
Фирма, которая массово или повторно рассылает коммерческие сообщения без согласия адресата, совершает правонарушение (§ 11 ч. 2 закона № 480/2004 Sb.). Штраф может достигать 10 000 000 Kč (§ 11 ч. 5 закона № 480/2004 Sb.).
3. GDPR: кто звонит, откуда номер и как сказать «нет»
Номер из объявления — это персональные данные, которые риелтор получил не напрямую от вас. Поэтому не позднее первого контакта он должен сказать, кто он, с какой целью использует данные, на каком правовом основании и из какого источника их получил (ст. 14 GDPR, ч. 1, 2 и 3). Правовым основанием может служить законный интерес (ст. 6 GDPR, ч. 1 букв. f), если над ним не преобладают ваши интересы или основные права и свободы. Прямой маркетинг по пункту 47 преамбулы GDPR можно считать законным интересом, но он всегда уступает вашему возражению.
Против прямого маркетинга вы можете в любой момент заявить возражение, и после этого ваши данные для этой цели обрабатывать уже нельзя (ст. 21 GDPR, ч. 2 и 3). Об этом праве риелтор должен чётко и отдельно сообщить вам не позднее первого общения (ст. 21 GDPR, ч. 4). Достаточно сказать: «Nesouhlasím s dalším kontaktem, vymažte mé číslo» (не согласен с дальнейшим контактом, удалите мой номер).
4. Правила порталов
Кроме закона, действуют условия рекламных порталов (состояние на 9. 10. 2026). Bezrealitky запрещают риелторам регистрироваться и отправлять пользователям рекламные сообщения через сервер; за каждый случай предусмотрен договорный штраф 35 000 Kč (Obchodní podmínky serveru Bezrealitky, ст. 5 ч. 2 и 3). Sreality в условиях размещения объявлений (действующих с 8. 4. 2026) запрещают, в частности, массовую выгрузку данных из базы.
5. Что может сделать продавец
- Напишите в объявлении «RK nevolat» или «realitní kanceláře prosím nekontaktovat» (агентствам просьба не обращаться).
- Во время звонка спросите, из какой фирмы риелтор и откуда у него ваш номер.
- Если не хотите дальнейшего контакта, скажите это прямо; это возражение по ст. 21 GDPR.
- На нежелательные SMS и e-mail не реагируйте по ссылке в сообщении, если не знаете отправителя; сохраните их как доказательство.
- О повторных нежелательных SMS или e-mail можно сообщить в ÚOOÚ, который за ними надзирает (§ 10 ч. 1 закона № 480/2004 Sb.); в ÚOOÚ можно подать и жалобу на нарушение GDPR.
- Та же фирма снова звонит с предложением, хотя вы отказали? Можно подать обращение (podnět) в Чешскую торговую инспекцию (ČOI), которая надзирает за соблюдением закона о защите прав потребителей (§ 23 ч. 1 закона № 634/1992 Sb.).
- Звонок ни к чему вас не обязывает: договор о риелторском посредничестве должен быть письменным (§ 9 ч. 2 закона № 39/2020 Sb.) и содержать размер комиссии (§ 10 закона № 39/2020 Sb.). Поэтому риелтора можно выбрать самостоятельно и без спешки: сравните письменные предложения и то, что вы получите за комиссию.
6. Покупатели с запросом
Кто публикует запрос («куплю квартиру 2+kk в Праге»), имеет те же права, что и продавец: живой звонок на опубликованный номер по разъяснению органов возможен, SMS или e-mail с предложением услуг без согласия — нет, а возражение по ст. 21 GDPR можно заявить в любой момент. Если риелтор предлагает вам конкретную квартиру, спросите, представляет ли он продавца и кто платит комиссию.
7. Чек-лист для риелтора
- Звоните лично, по одному, только на номер, опубликованный самим продавцом; никаких автозвонков.
- Объявления с «RK nevolat» или похожим ограничением пропускайте.
- В начале разговора: имя, фирма, откуда номер (объявление), цель и напоминание о праве отказаться от дальнейшего контакта.
- После «нет» завершите разговор и внесите номер в список «не звонить».
- Первый контакт — никогда не SMS, e-mail, сообщение в приложении или через портал.
- E-mail только после согласия: пометка «Obchodní sdělení», полная идентификация, адрес для отписки.
- Не копируйте массово данные с порталов; не создавайте там аккаунт, где условия это риелторам запрещают.
- Услуги только на основании письменного договора с размером комиссии.