Smí realitní kancelář volat prodávajícímu z inzerátu?
Telefonát, SMS, e-mail a zpráva přes portál: co makléř smí, co ne a jak se prodávající může bránit. Podle zákona o elektronických komunikacích, zákona č. 480/2004 Sb., zákona o ochraně spotřebitele, GDPR a výkladu ČTÚ, ÚOOÚ a MPO.
Vložíte inzerát „přímo od majitele“ a do hodiny vám volají tři realitky. Smějí to? Záleží na tom, jak vás kontaktují. Živý telefonát na číslo, které jste sami zveřejnili, úřady za zakázaný nepovažují. SMS nebo e-mail s nabídkou služeb bez vašeho předchozího souhlasu zakázané jsou. Rozebíráme pravidla pro prodávající, makléře i kupující, kteří zveřejní poptávku.
1. Živý telefonát na číslo z inzerátu
Zákon o elektronických komunikacích zakazuje nabízet zboží nebo služby po telefonu lidem, kteří ve veřejném seznamu neuvedli, že si přejí být kontaktováni za účelem marketingu (§ 96 odst. 1 zákona č. 127/2005 Sb.). Účastnickým seznamem je přitom i „seznam telefonních čísel bez jiných identifikačních údajů“ (§ 95 odst. 5 zákona č. 127/2005 Sb.).
Podle společného výkladu ČTÚ, ÚOOÚ a MPO (Telemarketing – výkladové stanovisko, 2022, otázky A6 a B5) ale číslo, které zveřejnil sám člověk, účastnickým seznamem není, a § 96 zákona č. 127/2005 Sb. se na něj nevztahuje. Volající musí posoudit, k jakému účelu číslo zveřejnil, a dodržet GDPR. Když inzerát kontakt omezuje (například „jen pro kupující“ nebo „RK nevolat“), je třeba to respektovat. Jde o výklad úřadů, ne o zákon, a soud může rozhodnout jinak.
Automatické volání bez lidské účasti je pro přímý marketing možné jen s předchozím souhlasem (§ 96 odst. 2 zákona č. 127/2005 Sb.). Nahraný hlas s nabídkou realitních služeb tedy bez souhlasu nesmí zavolat nikomu.
Pokud neprodáváte v rámci podnikání, chrání vás i zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. Jste podle něj spotřebitel a realitka, která vám nabízí zprostředkování, je podnikatel poskytující služby spotřebiteli (§ 2 odst. 1 písm. a) a b) zákona č. 634/1992 Sb.). Opakované nevyžádané nabídky po telefonu, e-mailem nebo jiným prostředkem přenosu na dálku jsou vždy agresivní obchodní praktikou (zákon č. 634/1992 Sb., příloha č. 2 písm. c)). Agresivní praktika je nekalá a zákon ji zakazuje (§ 4 odst. 3 a odst. 4 zákona č. 634/1992 Sb.).
2. SMS, e-mail a zprávy: jen se souhlasem
Elektronickou poštou je podle zákona textová, hlasová, zvuková nebo obrazová zpráva poslaná veřejnou sítí (§ 2 písm. b) zákona č. 480/2004 Sb.), tedy i SMS. Kontakt lze k obchodním sdělením použít jen u lidí, kteří k tomu dali předchozí souhlas (§ 7 odst. 2 zákona č. 480/2004 Sb.). Výklad ČTÚ, ÚOOÚ a MPO (otázka B5) dodává, že ani SMS se žádostí o souhlas poslat bez souhlasu nelze. U zpráv ve WhatsAppu nebo Viberu je bezpečné postupovat stejně.
Výjimka platí jen pro vlastní zákazníky a jen pro podobné výrobky nebo služby (§ 7 odst. 3 zákona č. 480/2004 Sb.). Prodávající z inzerátu zákazníkem realitky není. Každý e-mail s nabídkou musí být zřetelně označen jako obchodní sdělení, nesmí skrývat odesílatele a musí obsahovat adresu pro odmítnutí dalších zpráv (§ 7 odst. 4 zákona č. 480/2004 Sb.).
Firma, která hromadně nebo opakovaně šíří obchodní sdělení bez souhlasu adresáta, se dopouští přestupku (§ 11 odst. 2 zákona č. 480/2004 Sb.). Pokuta může dosáhnout až 10 000 000 Kč (§ 11 odst. 5 zákona č. 480/2004 Sb.).
3. GDPR: kdo volá, odkud má číslo a jak říct ne
Číslo z inzerátu je osobní údaj, který makléř nezískal přímo od vás. Nejpozději při prvním kontaktu vám proto musí říct, kdo je, k jakému účelu údaj používá, na jakém právním základě a z jakého zdroje ho má (čl. 14 GDPR, odst. 1, 2 a 3). Jako právní základ mu může posloužit oprávněný zájem (čl. 6 GDPR, odst. 1 písm. f), pokud nad ním nepřevažují vaše zájmy nebo základní práva a svobody. Přímý marketing lze podle bodu odůvodnění 47 GDPR považovat za oprávněný zájem, ten ale vždy ustupuje vaší námitce.
Proti přímému marketingu můžete kdykoli vznést námitku a vaše údaje se pak k tomuto účelu už zpracovávat nesmějí (čl. 21 GDPR, odst. 2 a 3). Na toto právo vás makléř musí zřetelně a odděleně upozornit nejpozději při první komunikaci (čl. 21 GDPR, odst. 4). Stačí říct: „Nesouhlasím s dalším kontaktem, vymažte mé číslo.“
4. Pravidla portálů
Kromě zákona platí obchodní podmínky inzertních serverů (stav k 9. 10. 2026). Bezrealitky zakazují realitním makléřům registraci a posílání reklamních sdělení uživatelům přes server; za každý případ si sjednávají smluvní pokutu 35 000 Kč (Obchodní podmínky serveru Bezrealitky, čl. 5 odst. 2 a 3). Sreality v podmínkách vkládání inzerce (účinných od 8. 4. 2026) zakazují mimo jiné hromadné vytěžování dat z databáze.
5. Co může udělat prodávající
- Do inzerátu napište „RK nevolat“ nebo „realitní kanceláře prosím nekontaktovat“.
- Při hovoru se zeptejte, z jaké firmy makléř volá a odkud má vaše číslo.
- Nechcete-li další kontakt, řekněte to výslovně; jde o námitku podle čl. 21 GDPR.
- Na nevyžádané SMS a e-maily nereagujte odkazem ve zprávě, pokud odesílatele neznáte; uschovejte je jako důkaz.
- Opakované nevyžádané SMS nebo e-maily můžete oznámit ÚOOÚ, který na ně dohlíží (§ 10 odst. 1 zákona č. 480/2004 Sb.); u ÚOOÚ lze podat i stížnost na porušení GDPR.
- Volá vám stejná firma s nabídkou znovu, přestože jste odmítli? Můžete podat podnět České obchodní inspekci, která dohlíží na dodržování zákona o ochraně spotřebitele (§ 23 odst. 1 zákona č. 634/1992 Sb.).
- Telefonát vás k ničemu nezavazuje: smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná (§ 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.) a musí obsahovat výši provize (§ 10 zákona č. 39/2020 Sb.). Makléře si tak můžete vybrat sami a v klidu: porovnejte písemné nabídky a to, co za provizi dostanete.
6. Kupující s poptávkou
Kdo zveřejní poptávku („koupím byt 2+kk v Praze“), má stejná práva jako prodávající: živý hovor na zveřejněné číslo podle výkladu úřadů možný je, SMS nebo e-mail s nabídkou služeb bez souhlasu ne, a námitku podle čl. 21 GDPR lze vznést kdykoli. Pokud vám makléř nabízí konkrétní byt, zeptejte se, zda zastupuje prodávajícího a kdo platí provizi.
7. Kontrolní seznam pro makléře
- Volejte osobně, jednotlivě, jen na číslo zveřejněné samotným prodávajícím; žádné automatické volání.
- Inzeráty s „RK nevolat“ nebo podobným omezením vynechte.
- Na začátku hovoru: jméno, firma, odkud máte číslo (inzerát), účel a upozornění na právo odmítnout další kontakt.
- Po „ne“ hovor ukončete a číslo si zapište na seznam nevolat.
- První kontakt nikdy SMS, e-mailem ani zprávou v aplikaci nebo přes portál.
- E-mail až po souhlasu: označení „Obchodní sdělení“, plná identifikace, adresa pro odhlášení.
- Neopisujte hromadně data z portálů; nevytvářejte si na nich účet tam, kde to podmínky makléřům zakazují.
- Služby jen na základě písemné smlouvy s uvedenou provizí.