Plíseň a vlhkost v pronajatém bytě: kdo za ni odpovídá
Zákon slovo plíseň nezná. Rozhoduje příčina: vadu domu odstraňuje pronajímatel (§ 2257 OZ), škodu z nesprávného užívání hradí nájemce (§ 2267 OZ). Jak vadu oznámit, kdy lze žádat slevu z nájemného a kdy hrozí ztráta nároku.
Na podzim se začne topit, okna se zavřou a v rohu ložnice se objeví černé skvrny. Nájemce říká, že dům je vlhký. Pronajímatel tvrdí, že se nevětrá. Kdo z nich má pravdu, záleží na tom, odkud vlhkost přichází.
1. Co říká zákon
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále „OZ“) slovo plíseň nepoužívá. Plíseň je poškození nebo vada bytu a řídí se obecnými pravidly nájmu. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ). Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 odst. 2 OZ). Byt má být už při předání čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, pokud smlouva neříká nic jiného (§ 2243 OZ).
2. Rozhoduje příčina
- Vada domu nebo bytu: zatékání střechou, prasklé potrubí, vlhké zdivo, netěsná nebo vadná okna, chladné kouty od tepelných mostů. Odstraňuje ji pronajímatel (§ 2257 odst. 1 OZ, § 2265 odst. 1 OZ).
- Nesprávné užívání: nájemce nevětrá, suší velké množství prádla v zavřené místnosti, zakryje mřížky větrání nebo nechá vodu přetéct. Nájemce užívá byt řádně v souladu se smlouvou (§ 2255 odst. 1 OZ). Neodstraní-li poškození, za které odpovídá, odstraní je pronajímatel na jeho náklady (§ 2267 OZ).
- Vymalování po odstranění příčiny patří do běžné údržby, kterou hradí nájemce (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 2). Vznikla-li ale plíseň z vady, za kterou odpovídá pronajímatel, je plíseň na zdi poškozením, které odstraňuje on (§ 2265 odst. 1 OZ). Kdo pak hradí vymalování, zákon výslovně neříká; rozhoduje konkrétní případ.
- Drobné opravy podle výše nákladů jsou jen do 1 500 Kč za jednu opravu (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 5) a v součtu do 150 Kč/m² podlahové plochy za kalendářní rok (§ 6 odst. 1 téhož nařízení). Sanace vlhkého zdiva nebo výměna oken mezi drobné opravy zpravidla nepatří.
Zákon neříká, jak často se má větrat, ani kdo musí příčinu plísně prokázat. Když se strany neshodnou, pomůže měření vlhkosti a odborné posouzení stavu bytu (například stavebním technikem). O sporu nakonec rozhoduje soud podle důkazů v konkrétním případě.
3. Nájemce: co udělat hned
- Vyfoťte plíseň s datem a zapisujte si, jak často větráte a topíte.
- Oznamte vadu pronajímateli písemně (e-mail nebo dopis). Poškození, které je třeba odstranit bez prodlení (například zatékání), oznamte ihned; jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, bez zbytečného odkladu (§ 2264 odst. 1 OZ).
- Udělejte podle svých možností, co lze čekat, aby nevznikla další škoda: zavřete vodu, odsuňte nábytek od mokré zdi. Na náhradu účelně vynaložených nákladů máte právo, pokud vadu nezpůsobily okolnosti, za které odpovídáte (§ 2264 odst. 2 OZ).
- Pronajímatel má vadu odstranit v přiměřené době po oznámení (§ 2265 odst. 1 OZ).
- Pokud oznámení zbytečně odložíte, ztrácíte právo na náhradu nákladů; pokud ji pak odstraníte sami, nemáte právo ani na slevu z nájemného (§ 2265 odst. 3 OZ).
4. Pronajímatel nekoná: sleva, náhrada, výpověď
- Neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu a řádně, můžete ji odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. To neplatí, pokud vada není podstatná (§ 2265 odst. 2 OZ).
- Škodu na vašich věcech (nábytek, oblečení) způsobenou porušením povinnosti pronajímatele lze požadovat jako náhradu škody (§ 2913 odst. 1 OZ).
- Neodstraní-li pronajímatel vadu ani v dodatečné lhůtě, kterou mu dáte (nejlépe písemně), můžete vypovědět nájem bez výpovědní doby. Musí ale jít o vadu, za kterou neodpovídáte, a prodlení pronajímatele nebo sama vada musí být hrubým porušením jeho povinností (§ 2266 OZ).
- Nájemné nesnižujte svévolně. Slevu si s pronajímatelem dohodněte, jinak o ní může rozhodnout soud. Nezaplatí-li nájemce nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem (§ 2291 odst. 2 OZ).
5. Pronajímatel: jak předejít sporu
- Při předání bytu zapište do předávacího protokolu stav stěn, oken a koupelny a přiložte fotografie. Při skončení nájmu nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel (§ 2293 odst. 1 OZ).
- Na oznámení vady reagujte v přiměřené době a příčinu si nechte prověřit. Způsobil-li poškození nájemce a sám je neodstraní, odstraníte je na jeho náklady (§ 2267 OZ).
- Ujednání, že nájemce nese všechny opravy včetně vad domu, vám nepomůže. K ujednáním zkracujícím práva nájemce bytu se nepřihlíží (§ 2235 odst. 1 OZ).
