Úvod / Průvodce

Prodej bytu v Česku, když žijete v zahraničí: plná moc, podpisy, katastr a daně

Jak prodat byt v Praze bez cesty do Česka: co musí obsahovat plná moc, kde ověřit podpis v cizině, jak probíhá zápis do katastru a jaké daně platí, když už v Česku nebydlíte.

Byt v Praze vlastníte, ale žijete jinde? Kvůli každému kroku prodeje nemusíte do Česka jezdit. Potřebujete plnou moc pro zástupce, správně ověřené podpisy a předem promyšlené daně. Tady je postup podle platných českých zákonů.

1. Za vás podepíše zmocněnec

Kupní smlouvu za vás může podepsat zmocněnec, třeba člen rodiny nebo advokát. Převod bytu vyžaduje písemnou formu (§ 560 OZ), a proto musí být písemná i plná moc. V plné moci se uvádí rozsah zastoupení (§ 441 odst. 2 OZ).

• Byt označte přesně podle katastru: číslo jednotky, budova a katastrální území.
• Vyjmenujte, co smí zmocněnec podepsat: rezervační a kupní smlouvu, smlouvu o úschově, návrh na vklad do katastru a předávací protokol.
• Uveďte nejnižší kupní cenu a číslo účtu, na který mají peníze přijít.
• Omezte platnost plné moci na dobu, kterou prodej potřebuje.

2. Podpis ověřte už v zahraničí

Nejsou-li podpisy na soukromé listině úředně ověřeny, musí navrhovatel prokázat jejich pravost do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastrální úřad řízení zastaví nebo listinu vrátí (§ 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb.). Ověřený podpis proto počítejte jako nutnost.

• Na českém velvyslanectví nebo konzulátu: zastupitelský úřad provádí legalizaci, tedy ověření podpisu (§ 18 odst. 3 zákona č. 150/2017 Sb.). Termín si objednejte předem.
• U místního notáře: listina vydaná notářem v cizině, která tam platí za veřejnou listinu, má důkazní moc veřejné listiny i v Česku, jestliže má předepsané ověření (§ 12 odst. 1 zákona č. 91/2012 Sb.). Jaké ověření to je, například apostila, záleží na státě, kde podepisujete. Zjistěte to dřív, než k notáři půjdete.
• Listinu v cizím jazyce předkládá účastník řízení v originále spolu s úředně ověřeným překladem do češtiny, pokud úřad nesdělí, že překlad nevyžaduje (§ 16 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb.). Nejméně komplikací má plná moc sepsaná česky nebo dvojjazyčně.

3. Katastr: adresa v cizině a nejméně 20 dnů

• V návrhu na vklad se u cizince uvádí adresa bydliště v cizině (§ 14 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.).
• Na tuto adresu nebo do datové schránky vám katastrální úřad pošle informaci, že u bytu probíhá změna. Na žádost vás informuje i e-mailem nebo zprávou na mobil (§ 16 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.).
• Vklad úřad povolí nejdříve po 20 dnech od odeslání této informace (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.). Vlastníkem se kupující stává až zápisem do katastru (§ 1105 OZ).
• Zastupuje-li vás zmocněnec, katastrální úřad vás o provedeném vkladu vyrozumí také přímo (§ 18 odst. 3 zákona č. 256/2013 Sb.).

4. Peníze a doklady na dálku

• Kupní cenu je bezpečné složit do úschovy u advokáta, notáře nebo banky s uvolněním po zápisu kupujícího do katastru. Realitní zprostředkovatel nesmí úschovu nabízet ani zprostředkovat u nikoho jiného než u banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora (§ 4 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Kupujícímu doložíte potvrzení společenství vlastníků (SVJ) o dluzích za správu domu a služby. S vaším souhlasem ho SVJ vydá i kupujícímu (§ 1186 odst. 3 OZ). Dluhy, které kupující mohl zjistit, přecházejí na něj a vy za ně ručíte (§ 1186 odst. 2 OZ). O potvrzení požádejte e-mailem s předstihem.
• Průkaz energetické náročnosti (PENB) si vyžádejte od SVJ. Kupujícímu ho předložíte před uzavřením smluv a předáte nejpozději při podpisu kupní smlouvy (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.).
• Realitní kancelář vás musí podle zákona proti praní peněz identifikovat (§ 7 a § 8 zákona č. 253/2008 Sb.). Domluvte si předem, jak to proběhne, když nejste v Česku.

5. Daně, když už v Česku nebydlíte

• Daňový nerezident platí v Česku daň z příjmů, které mají zdroj v Česku, a mezi ně patří i příjem z převodu nemovitých věcí umístěných v Česku (§ 2 odst. 3 a § 22 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.).
• Osvobození podle bydliště vyžaduje, abyste v bytě měli bydliště bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. a). Pokud jste se už odstěhovali, tato podmínka splněna být nemusí.
• Zbývají dvě cesty k osvobození: doba mezi nabytím a prodejem přesáhne 10 let, nebo peníze použijete na vlastní bytovou potřebu (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. b). U bytu nabytého před 1. 1. 2021 platí test 5 let (čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.). Výjimky, například u obchodního majetku, popisuje náš článek o dani z prodeje bytu nebo domu.
• Nejste-li daňovým rezidentem státu EU nebo EHP, kupující s bydlištěm nebo sídlem v Česku je povinen srazit z kupní ceny zajištění daně 10 % (§ 38c odst. 1 a § 38e odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Částka se převede na váš osobní daňový účet. Nepodáte-li daňové přiznání, může ji finanční úřad považovat za vaši daň (§ 38e odst. 7 zákona č. 586/1992 Sb.).
• Zajištění se podle zákona týká zdanitelných příjmů. Jak postupovat u osvobozeného prodeje, proberte s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy.

Článek je obecná informace, ne právní rada pro konkrétní případ. Aktualizováno 21. 10. 2026 podle platných právních předpisů. — 777 PRODUCTION s.r.o.