Drobné opravy v nájmu: co platí nájemce a co pronajímatel
Rozbitá plotna, kapající baterie, nefunkční zásuvka. Které opravy hradí nájemce podle § 2257 OZ a nařízení vlády č. 308/2015 Sb., kdy platí limit 1 500 Kč, jak spočítat roční strop 150 Kč/m² a co dělat, když se něco porouchá.
Přestane hřát plotna, z baterie kape voda nebo jiskří zásuvka. Pronajímatel řekne, že je to drobná oprava a zaplatit ji má nájemce. Někdy má pravdu, někdy ne. Rozhoduje, o jakou věc jde, kolik oprava stojí a kolik jste už letos za opravy zaplatili.
1. Základní pravidlo
Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 odst. 1 OZ). Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu (§ 2257 odst. 2 OZ). Co přesně jsou drobné opravy a běžná údržba, určuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Drobné opravy se týkají bytu a jeho vnitřního vybavení, jen pokud je toto vybavení součástí bytu a patří pronajímateli (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 3). Vlastní pračku nebo lednici si nájemce opravuje sám.
Smlouva nemůže na nájemce přenést víc. Ujednání, že nájemce hradí všechny opravy, zkracuje jeho práva a nepřihlíží se k němu (§ 2235 odst. 1 OZ). To neplatí pro byt pronajatý k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2 OZ).
2. Drobné opravy podle druhu věci
Nařízení vyjmenovává opravy, které jsou drobné bez ohledu na cenu (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 4). Mezi nejčastější patří:
- kuchyň a koupelna: opravy sporáků, trub, vařičů, digestoří, kuchyňské linky, mísicích baterií, sprch, umyvadel, van, dřezů, splachovačů a ohřívačů vody (písm. g),
- elektřina: opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a výměna žárovek (písm. c),
- dveře a okna: opravy klik, kování, rolet a žaluzií uvnitř bytu, výměna zámků (písm. b),
- voda: opravy a výměny uzavíracích ventilů s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměna sifonů (písm. e),
- topení: opravy kamen a kotlů etážového topení; opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení ale drobnými opravami nejsou (písm. h).
Pozor na rozdíl mezi opravou a výměnou. U sporáku nebo baterie počítá § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. s opravou a s výměnou drobných součástí (písm. i), ne s výměnou celého spotřebiče. Nový sporák tak může být drobnou opravou jen podle ceny, tedy do 1 500 Kč (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 5). U vypínačů a zásuvek nařízení výslovně uvádí i výměnu.
3. Ostatní opravy: limit 1 500 Kč
Oprava, která v seznamu není, je drobná, jen pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč. Více souvisejících oprav na téže věci, které na sebe časově navazují, se sčítá. Dopravu řemeslníka do této částky nepočítáte a hradí ji nájemce (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 5).
4. Roční strop 150 Kč/m²
Za kalendářní rok platí nájemce drobné opravy podle § 4 a § 5 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. dohromady nejvýš do částky 150 Kč za m² podlahové plochy bytu. Další opravy v tom roce už drobnými nejsou a hradí je pronajímatel. Doprava se do limitu nepočítá (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 6 odst. 1). Balkon, lodžie, terasa a sklep, který není místností, se počítají jen polovinou plochy (§ 6 odst. 2 téhož nařízení).
5. Běžná údržba
Vedle drobných oprav hradí nájemce běžnou údržbu: malování, opravy omítek, tapetování, čištění podlah a obkladů a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Patří sem i pravidelné čištění sporáku, digestoře nebo kamen a kontrola hlásiče kouře včetně výměny baterie (nařízení vlády č. 308/2015 Sb., § 2). Na běžnou údržbu se limity 1 500 Kč a 150 Kč/m² nevztahují.
6. Když se něco porouchá
- Poruchu, kterou je třeba odstranit bez prodlení (například teče voda nebo jiskří zásuvka), oznamte pronajímateli ihned; jinou vadu, která brání obvyklému bydlení, bez zbytečného odkladu (§ 2264 odst. 1 OZ). Nejlépe písemně a s fotografií.
- Opravu, kterou nehradíte vy, odstraní pronajímatel v přiměřené době po oznámení (§ 2265 odst. 1 OZ).
- Neudělá-li to bez zbytečného odkladu a řádně, můžete vadu odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže vada není podstatná (§ 2265 odst. 2 OZ).
- Kdo vadu zbytečně pozdě oznámí, nemá právo na náhradu nákladů (§ 2265 odst. 3 OZ).
- Poškození nebo vadu, za které nájemce odpovídá, odstraní na své náklady nájemce. Neodstraní-li je, odstraní je pronajímatel na jeho náklady (§ 2267 OZ).
