Дрібні ремонти в оренді: що оплачує орендар, а що орендодавець
Зламана плита, кран, що капає, розетка, яка не працює. Які ремонти оплачує орендар за § 2257 OZ і постановою уряду № 308/2015 Sb., коли діє ліміт 1 500 Kč, як порахувати річну межу 150 Kč/m² і що робити, коли щось зламалося.
Перестала гріти плита, з крана капає вода або іскрить розетка. Орендодавець каже, що це дрібний ремонт і платити має орендар. Іноді він має рацію, іноді ні. Вирішує, про яку річ ідеться, скільки коштує ремонт і скільки ви цього року вже заплатили за ремонти.
1. Основне правило
Орендодавець протягом оренди утримує квартиру й будинок у стані, придатному для користування (§ 2257 ч. 1 OZ). Орендар виконує й оплачує лише звичайне утримання й дрібні ремонти, пов'язані з користуванням квартирою (§ 2257 ч. 2 OZ). Що саме є дрібними ремонтами й звичайним утриманням, визначає постанова уряду № 308/2015 Sb. Дрібні ремонти стосуються квартири та її внутрішнього обладнання, лише якщо це обладнання є частиною квартири й належить орендодавцю (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 3). Власну пральну машину чи холодильник орендар ремонтує сам.
Договір не може перекласти на орендаря більше. Умова, що орендар оплачує всі ремонти, обмежує його права, і її не беруть до уваги (§ 2235 ч. 1 OZ). Це не стосується квартири, зданої для відпочинку чи з іншою явно короткостроковою метою (§ 2235 ч. 2 OZ).
2. Дрібні ремонти за видом речі
Постанова перелічує ремонти, які є дрібними незалежно від ціни (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 4). Найчастіше це:
- кухня й ванна: ремонт плит, духових шаф, плиток для варіння, витяжок, кухонних меблів, змішувачів, душів, умивальників, ванн, мийок, зливних бачків і водонагрівачів (písm. g),
- електрика: ремонт і заміна вимикачів, розеток, автоматичних запобіжників, дзвінків і заміна лампочок (písm. c),
- двері й вікна: ремонт ручок, фурнітури, ролет і жалюзі всередині квартири, заміна замків (písm. b),
- вода: ремонт і заміна запірних вентилів, крім головного крана квартири, заміна сифонів (písm. e),
- опалення: ремонт печей і котлів поквартирного опалення; ремонт радіаторів і труб центрального опалення до дрібних ремонтів не належить (písm. h).
Зверніть увагу на різницю між ремонтом і заміною. Для плити чи змішувача § 4 постанови уряду № 308/2015 Sb. передбачає ремонт і заміну дрібних деталей (písm. i), а не заміну всього приладу. Нова плита може бути дрібним ремонтом лише за ціною, тобто до 1 500 Kč (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 5). Для вимикачів і розеток постанова прямо називає й заміну.
3. Інші ремонти: ліміт 1 500 Kč
Ремонт, якого немає в переліку, є дрібним, лише якщо витрати на один ремонт не перевищують 1 500 Kč. Кілька пов'язаних ремонтів однієї речі, що йдуть один за одним, додаються. Дорогу майстра до цієї суми не враховують, її оплачує орендар (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 5).
4. Річна межа 150 Kč/m²
За календарний рік орендар оплачує дрібні ремонти за § 4 і § 5 постанови уряду № 308/2015 Sb. разом щонайбільше до суми 150 Kč за m² площі підлоги квартири. Подальші ремонти в цьому році вже не є дрібними, їх оплачує орендодавець. Дорогу до ліміту не враховують (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 6 ч. 1). Балкон, лоджію, терасу й підвал, який не є кімнатою, рахують лише половиною площі (§ 6 ч. 2 тієї ж постанови).
5. Звичайне утримання
Окрім дрібних ремонтів, орендар оплачує звичайне утримання: фарбування стін, ремонт штукатурки, поклейку шпалер, чищення підлоги й плитки та прочищення засмічених стоків аж до вертикальних стояків. Сюди ж належать регулярне чищення плити, витяжки чи печі та перевірка датчика диму разом із заміною батарейки (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 2). На звичайне утримання ліміти 1 500 Kč і 150 Kč/m² не поширюються.
6. Коли щось зламалося
- Про несправність, яку треба усунути негайно (наприклад, тече вода або іскрить розетка), повідомте орендодавця одразу; про інший дефект, що заважає звичайному проживанню, — без зайвої затримки (§ 2264 ч. 1 OZ). Найкраще письмово й із фото.
- Ремонт, який оплачуєте не ви, орендодавець виконує в розумний строк після повідомлення (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Якщо він не зробить цього без зайвої затримки й належно, ви можете усунути дефект самі й вимагати відшкодування обґрунтованих витрат або знижку з орендної плати, якщо дефект суттєвий (§ 2265 ч. 2 OZ).
- Хто повідомив про дефект без потреби пізно, не має права на відшкодування витрат (§ 2265 ч. 3 OZ).
- Пошкодження чи дефект, за які відповідає орендар, він усуває за свій рахунок. Якщо він їх не усуне, це зробить орендодавець за рахунок орендаря (§ 2267 OZ).
