AML для ріелторів у Чехії: контактна особа у FAÚ, ідентифікація клієнта і на що зважати
Ріелтор у Чехії є зобов'язаною особою за законом AML. Коли і як повідомити FAÚ контактну особу (інструкція до форми), як ідентифікувати й перевіряти клієнта, коли відмовити в угоді та скільки зберігати записи.
Ви посередник у продажу нерухомості? Тоді за законом № 253/2008 Sb. (закон AML) ви зобов'язана особа: повідомляєте контактну особу Фінансово-аналітичному управлінню (FAÚ), ідентифікуєте й перевіряєте клієнтів, зберігаєте записи та повідомляєте про підозрілі угоди. Огляд складено за редакцією закону, чинною з 11. 1. 2026, з покроковою інструкцією до форми FAÚ.
1. Коли ріелтор є зобов'язаною особою
Посередник у сфері нерухомості є зобов'язаною особою за законом № 253/2008 Sb. (§ 2 ч. 1, букв. d), п. 2). Для посередництва в оренді, суборенді чи пахті це діє лише тоді, коли щомісячний платіж (або їх сума) становить щонайменше 10 000 EUR. Це стосується і фізичних осіб-підприємців (živnostenský list), і ріелторських агентств.
2. Контактна особа: повідомити FAÚ протягом 30 днів
Ви призначаєте конкретного працівника або члена статутного органу (наприклад, jednatel), який повідомлятиме про підозрілі угоди та спілкуватиметься з FAÚ. Ріелтор, що працює як фізична особа-підприємець, призначає себе, якщо це відповідає обсягу його діяльності (§ 22 ч. 1 закону № 253/2008 Sb.).
FAÚ повідомляють через датову скриньку (datová schránka) протягом 30 днів від дня, коли ви стали зобов'язаною особою, а про кожну зміну даних — протягом 15 днів (§ 22 ч. 2 закону № 253/2008 Sb.). Вказують ім'я контактної особи, її посаду, телефон і e-mail, час, коли з нею можна зв'язатися, і тип зобов'язаної особи. Подання має бути у форматі XML (підзаконний акт (vyhláška) № 420/2024 Sb., § 1).
3. Форма FAÚ крок за кроком
- Відкрийте formulare.fau.gov.cz і виберіть «Formulář oznámení o určení kontaktní osoby».
- Úvod: у полі «Typ povinné osoby» виберіть «[028] … realitní zprostředkovatel». Якщо ваша діяльність підпадає й під інший тип зобов'язаної особи, додайте його в ту саму форму. Поле «Číslo jednací FAÚ» не заповнюйте.
- Informace k povinné osobě: IČO, назва або ім'я та адреса місцезнаходження.
- Kontaktní osoba: прізвище, ім'я, роль (сама зобов'язана особа, член статутного органу або працівник), час для зв'язку окремо за днями, телефон, мобільний і e-mail.
- Odeslání: кнопка «ODESLAT DATOVOU ZPRÁVOU» перенаправить вас у датову скриньку й надішле форму у форматі XML. Інший варіант: «VYGENEROVAT DOKUMENT PRO MANUÁLNÍ ODESLÁNÍ», а завантажений файл XML надішліть зі своєї датової скриньки до скриньки FAÚ з ID dk79ijv.
- Надіслане повідомлення потім знайдете в датовій скриньці серед відправлених.
За роз'ясненням FAÚ (сторінка «Kontaktní osoby – Formulář» на fau.gov.cz, оновлено 12. 11. 2025) файл PDF чи DOCX не є належним поданням. Кнопка «ULOŽIT» створює лише чернетку, до якої можна повернутися. Якщо ви виправляєте чи доповнюєте дані, надішліть нову форму з усіма чинними контактними особами, бо вона повністю замінює попередню.
4. Ідентифікація клієнта
Клієнта ідентифікують завжди при виникненні ділових відносин і завжди при підозрілій угоді, в інших випадках — щонайпізніше тоді, коли стає зрозуміло, що вартість угоди перевищить 1 000 EUR (закон № 253/2008 Sb., § 7 ч. 1 і § 7 ч. 2). Ділові відносини — це відносини, щодо яких від початку зрозуміло, що вони триватимуть, типово договір про посередництво. Порядок встановлює § 8 закону № 253/2008 Sb.:
- Перша ідентифікація відбувається за фізичної присутності клієнта, у фірми — за присутності особи, яка діє від її імені.
- Дані записують і перевіряють за документом, що посвідчує особу, та порівнюють зовнішність клієнта з фотографією.
- У юридичної особи дані перевіряють за документом про її існування з надійного джерела (наприклад, виписка з торговельного реєстру) і ідентифікують також фізичну особу, яка діє від її імені.
- Якщо від імені клієнта діє представник, він підтверджує свої повноваження, якщо їх не видно з публічного реєстру.
- Встановлюють і записують, чи клієнт, особа, що діє від його імені, та кінцевий бенефіціар не є політично значущими особами (PEP) або особами, щодо яких Чехія застосовує міжнародні санкції.
5. Перевірка клієнта і посилена перевірка
При виникненні ділових відносин проводять також перевірку клієнта, щонайпізніше до здійснення транзакції (закон № 253/2008 Sb., § 9 ч. 1, букв. b). Обсяг обирають залежно від ризику, і під час перевірки FAÚ треба вміти обґрунтувати, чому він був достатнім (§ 9 ч. 3 закону № 253/2008 Sb.). Перевірка охоплює:
- мету та передбачуваний характер угоди;
- кінцевого бенефіціара, у фірми, внесеної до реєстру бенефіціарів (evidence skutečných majitelů), завжди за цим реєстром і ще одним джерелом;
- структуру власності та управління, якщо клієнт — юридична особа;
- постійний нагляд за діловими відносинами;
- джерело грошей чи іншого майна, якого стосується угода;
- у політично значущої особи також походження її майна.
Посилену перевірку проводять завжди щодо політично значущої особи та клієнта, країна походження якого — третя країна з високим ризиком (§ 9a ч. 2 закону № 253/2008 Sb.). Країна походження фізичної особи — це держава її громадянства, держава, де вона зареєстрована на перебування, і держава, де вона проживає понад 1 рік (§ 4 ч. 15 закону № 253/2008 Sb.). З 29. 1. 2026 до переліку третіх країн ЄС з високим ризиком внесено також Росію (делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46).
6. Коли відмовити в угоді
Угоду не здійснюють, а ділові відносини не встановлюють або припиняють, якщо клієнт відмовляється від ідентифікації, не підтверджує повноважень представника, не сприяє перевірці або якщо є сумніви в правдивості його даних чи справжності документів (закон № 253/2008 Sb., § 15 ч. 1). З політично значущою особою угоду не здійснюють, якщо невідоме походження грошей чи майна, які в ній використовуються (§ 15 ч. 2 закону № 253/2008 Sb.).
7. Підозріла угода: повідомити FAÚ і зберігати мовчання
Про підозрілу угоду повідомляють FAÚ без зайвої затримки, а якщо зволікання загрожує шкодою — негайно після її виявлення (закон № 253/2008 Sb., § 18 ч. 1). Форма «Oznámení o podezřelém obchodu» є на тому самому сайті formulare.fau.gov.cz. Щодо повідомлення та розслідування діє обов'язок мовчання, тож клієнтові про нього нічого не кажуть (§ 38 ч. 1 закону № 253/2008 Sb.).
8. Правила, оцінка ризиків і навчання
Кожен ріелтор має застосовувати процедури управління ризиками та оцінити ризики своєї діяльності (закон № 253/2008 Sb., § 21 ч. 1 і § 21a ч. 1). Не оформлювати їх письмово може лише той, хто у сфері AML нікого не наймає і на кого ніхто інший не працює навіть поза трудовими відносинами, наприклад як підприємець на IČO (§ 21 ч. 3 закону № 253/2008 Sb.).
Інші, тобто агентства з працівниками або ріелторами-партнерами, протягом 60 днів від дня, коли стали зобов'язаною особою, складають письмову систему внутрішніх правил (systém vnitřních zásad) і письмову оцінку ризиків. Обидва документи затверджує статутний орган, і їх постійно оновлюють (закон № 253/2008 Sb., § 21 ч. 2 і § 21a ч. 2).
Працівників і партнерів, які можуть зіткнутися з підозрілою угодою, навчають щонайменше раз на 12 календарних місяців, а нових — ще до початку такої роботи. Облік участі та змісту навчання ведуть щонайменше 5 років (закон № 253/2008 Sb., § 23 ч. 1, § 23 ч. 2 і § 23 ч. 4).
9. Записи і захист персональних даних
Ідентифікаційні дані, копії документів (якщо ви їх робите), записи про перевірку клієнта і про те, як ви оцінили його ризиковий профіль, зберігають 10 років від припинення ділових відносин. Строк починає спливати з першого дня місяця, що настає після місяця останньої відомої дії в угоді (закон № 253/2008 Sb., § 16 ч. 1 і § 16 ч. 5).
Ще до встановлення ділових відносин ви надаєте клієнтові інформацію про обробку персональних даних згідно з GDPR, зокрема загальне попередження, що обробляєте персональні дані також для запобігання відмиванню грошей і фінансуванню тероризму (закон № 253/2008 Sb., § 24 ч. 2).