Головна / Порадник

Ріелтор помилився. Хто відшкодує вам збитки?

Якщо ріелтор помилиться під час продажу чи купівлі квартири, шкода може бути значною. На що має право клієнт, що перевірити до підписання і що має зробити ріелтор.

Ви довіряєте ріелтору продаж або купівлю квартири, часто найбільше майно в житті. Якщо він помилиться, шкода може бути значною, тому закон вимагає, щоб він був застрахований. Клієнт може попросити показати поліс. Пояснюємо, що саме перевірити, а ріелторам — як виконати обов'язок правильно й вчасно.

Що вимагає закон

Realitní zprostředkovatel, тобто підприємець, який посередничає в продажу, купівлі чи оренді нерухомості, має бути застрахований протягом усієї своєї діяльності (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Страхування покриває його обов'язок відшкодувати zájemci шкоду, завдану під час посередництва. Zájemce — це той, хто уклав із ріелтором договір про посередництво (§ 2 zákona č. 39/2020 Sb., písm. c).

• Ліміт виплати: щонайменше 1 750 000 Kč на одну страхову подію і 3 500 000 Kč на кілька подій за рік (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Франшиза (spoluúčast): не більше 5 000 Kč або 1 % від виплати (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Страховик: має бути уповноважений надавати це страхування в Чехії (§ 7 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Половинні ліміти, тобто 875 000 Kč і 1 750 000 Kč: лише для того, хто за письмовим договором діє виключно від імені іншої ріелторської компанії або під її брендом (§ 7 odst. 5 zákona č. 39/2020 Sb.).

Для клієнтів: що перевірити

Ріелтор на вашу вимогу зобов'язаний показати поліс, який підтверджує укладення договору страхування (§ 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Досить одного речення в листі: «Prosíme o zaslání pojistky podle § 8 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.» Сумлінного ріелтора це не здивує. У документі перевірте:

• Ім'я та IČO застрахованого: це має бути той, з ким ви підписуєте договір.
• Дата початку й кінця: страхування має діяти, коли ріелтор працює для вас.
• Ліміти й франшиза за цифрами вище.
• Чи прямо вказано povinné pojištění realitního zprostředkovatele. Загальне страхування підприємця може не покривати такі збитки.
• Якщо в ріелтора половинні ліміти, він на вимогу показує договір із компанією, під якою працює (§ 8 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).

Є одна межа: право побачити поліс закон дає zájemci, тобто стороні договору з ріелтором. Покупець, який не має договору з ріелтором продавця, може попросити, але цей обов'язок на нього прямо не поширюється. Якщо ріелтор відмовляє, подумайте, чи взагалі підписувати з ним договір, і просіть поліс до підписання.

Якщо ріелтор завдав шкоди

Приклад: ріелтор не повідомив про заставу, записану в кадастрі, хоча зобов'язаний дати інформацію про обтяження з публічних реєстрів (§ 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Хто порушив договірний обов'язок, відшкодовує завдану цим шкоду (§ 2913 odst. 1 OZ). Отже, відповідає ріелтор, а страховик покриває його зобов'язання в межах договору страхування. Ліміт визначає, скільки заплатить страховик, відповідальність ріелтора він не обмежує.

• Опишіть, що сталося, і порахуйте шкоду з документами.
• Надішліть ріелтору письмове повідомлення з вимогою відшкодування і попросіть заявити про подію страховику.
• Збережіть договір, листування, виписки з кадастру й поліс.
• Якщо ріелтор не реагує, подумайте про допомогу адвоката, особливо при більших сумах.

Про підозру, що ріелтор не застрахований, можна повідомити Міністерство місцевого розвитку (MMR), яке контролює ці обов'язки (§ 20 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.). За відсутність страхування загрожує штраф до 1 000 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.). Сама відсутність страхування в законі не названа підставою недійсності договору.

Що ще можна вимагати від ріелтора

• Письмовий договір із предметом, ціною і провізією; без цих даних він недійсний, і заявити про це можете лише ви (§ 9 odst. 2 a § 10 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Виписка з кадастру, не старша за 3 робочі дні, не пізніше дня підписання, для того, хто купує чи орендує; інакше можна відступити за 14 днів (§ 11 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Інформація про обтяження і про провізію, яку платить інша сторона; інакше можна відступити (§ 12 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Споживачу не можна нав'язати обов'язок укласти договір купівлі чи оренди або платити векселем чи чеком (§ 14 a § 16 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Ексклюзивний договір зі споживачем не довше 6 місяців (§ 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.); у договорі на невизначений строк строк попередження про розірвання не більше 1 місяця (§ 18 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Аванс на провізію для споживача не більше двох третин (§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
• Договір, підписаний поза комерційними приміщеннями або дистанційно: споживач може відступити за 14 днів (§ 1829 odst. 1 OZ), якщо послугу не було вже повністю надано з його прямої згоди й після попередження (§ 1837 OZ, písm. a).

Для ріелторів: як зробити правильно

Stejnopis або úředně ověřenu kopii договору страхування подаєте до Міністерства місцевого розвитку за 10 робочих днів від дня його укладення (§ 7 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.). Те саме при кожній зміні ліміту або франшизи. Про розірвання чи відступ від договору міністерство також інформуєте. Невиконання — це правопорушення зі штрафом до 100 000 Kč (§ 21 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb.).

• Куди: за тлумаченням MMR (portal.gov.cz, «Kontrola povinného pojištění realitních zprostředkovatelů», S8824, перевірено 5. 11. 2026) найкраще datovou schránkou 26iaava; також електронна форма, e-mail із zaručeným podpisem, пошта чи особисто. Плата не стягується.
• Що додати: електронний договір від страховика або поліс чи сертифікат; якщо це лише návrh, також документ про оплату.
• Супровідний лист: бажаний контакт і для компанії ваше відношення до неї, наприклад jednatel.
• Увага на дату: у деяких страховиків договір виникає лише оплатою návrhu. Строк іде від укладення договору, тому перевірте дату в договорі.
• Змінюється ліміт? Страховик може замість додатка укласти новий договір. Тоді подаєте новий і стежите, щоб страхування не переривалося.
• Іншим органам поліс не надсилається. Živnostenský úřad інформуєте лише при першому зберіганні грошей (§ 4 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.).

Радимо тримати PDF полісу напоготові, щоб клієнт одразу його отримав, а кінець страхового періоду записати в календар. Обережно і з рекламою: писати «ми застраховані» варто лише про діяльність, яку договір справді покриває. Переклади, дизайн інтер'єрів та інші послуги обов'язкове страхування може не покривати.

Стаття — загальна інформація, а не юридична порада для конкретного випадку. Оновлено 5. 11. 2026 відповідно до чинних правових норм. — 777 PRODUCTION s.r.o.