Чи може ріелторська агенція дзвонити продавцю з оголошення?
Дзвінок, SMS, e-mail і повідомлення через портал: що ріелтору можна, що ні і як продавцю захиститися. За законом про електронні комунікації, законом № 480/2004 Sb., законом про захист споживачів, GDPR і роз'ясненням ČTÚ, ÚOOÚ та MPO.
Ви розмістили оголошення «напряму від власника», і за годину вам дзвонять три агенції. Чи мають право? Залежить від способу контакту. Живий дзвінок на номер, який ви самі опублікували, державні органи забороненим не вважають. SMS чи e-mail із пропозицією послуг без вашої попередньої згоди заборонені. Розбираємо правила для продавців, ріелторів і покупців, які публікують запит.
1. Живий дзвінок на номер з оголошення
Закон про електронні комунікації забороняє пропонувати товари чи послуги телефоном людям, які в публічному довіднику не вказали, що бажають отримувати маркетингові дзвінки (§ 96 ч. 1 закону № 127/2005 Sb.). Абонентським довідником при цьому вважається й «перелік телефонних номерів без інших ідентифікаційних даних» (§ 95 ч. 5 закону № 127/2005 Sb.).
Але за спільним роз'ясненням ČTÚ, ÚOOÚ та MPO (Telemarketing – výkladové stanovisko, 2022, питання A6 і B5) номер, який людина опублікувала сама, абонентським довідником не є, і § 96 закону № 127/2005 Sb. на нього не поширюється. Той, хто дзвонить, має оцінити, з якою метою номер опубліковано, і дотримуватися GDPR. Якщо оголошення обмежує контакт (наприклад, «лише для покупців» або «RK nevolat» — агенціям не дзвонити), це треба поважати. Це роз'яснення органів, а не закон, і суд може вирішити інакше.
Автоматичні дзвінки без участі людини для прямого маркетингу можливі лише з попередньої згоди (§ 96 ч. 2 закону № 127/2005 Sb.). Тож записаний голос із пропозицією ріелторських послуг без згоди не може дзвонити нікому.
Якщо ви продаєте не в рамках підприємницької діяльності, вас захищає й закон № 634/1992 Sb. про захист споживачів. За ним ви споживач, а агенція, яка пропонує вам посередництво, — підприємець, що надає послуги споживачам (§ 2 ч. 1 букв. a) і b) закону № 634/1992 Sb.). Повторні непрохані пропозиції телефоном, e-mail чи іншим засобом передачі на відстані завжди є агресивною комерційною практикою (закон № 634/1992 Sb., додаток № 2 букв. c)). Агресивна практика є недобросовісною, і закон її забороняє (§ 4 ч. 3 і ч. 4 закону № 634/1992 Sb.).
2. SMS, e-mail і повідомлення: тільки зі згодою
Електронною поштою за законом є текстове, голосове, звукове або графічне повідомлення, надіслане публічною мережею (§ 2 букв. b) закону № 480/2004 Sb.), тобто й SMS. Контакт можна використати для комерційних повідомлень лише щодо людей, які дали на це попередню згоду (§ 7 ч. 2 закону № 480/2004 Sb.). Роз'яснення ČTÚ, ÚOOÚ та MPO (питання B5) додає, що навіть SMS із проханням про згоду без згоди надсилати не можна. З повідомленнями у WhatsApp чи Viber безпечно діяти так само.
Виняток діє лише для власних клієнтів і лише для подібних товарів чи послуг (§ 7 ч. 3 закону № 480/2004 Sb.). Продавець з оголошення клієнтом агенції не є. Кожен e-mail із пропозицією має бути чітко позначений як комерційне повідомлення (obchodní sdělení), не може приховувати відправника і має містити адресу для відмови від подальших листів (§ 7 ч. 4 закону № 480/2004 Sb.).
Фірма, яка масово або повторно розсилає комерційні повідомлення без згоди адресата, вчиняє правопорушення (§ 11 ч. 2 закону № 480/2004 Sb.). Штраф може сягати 10 000 000 Kč (§ 11 ч. 5 закону № 480/2004 Sb.).
3. GDPR: хто дзвонить, звідки номер і як сказати «ні»
Номер з оголошення — це персональні дані, які ріелтор отримав не безпосередньо від вас. Тому не пізніше першого контакту він має сказати, хто він, з якою метою використовує дані, на якій правовій підставі і з якого джерела їх має (ст. 14 GDPR, ч. 1, 2 і 3). Правовою підставою може бути законний інтерес (ст. 6 GDPR, ч. 1 букв. f), якщо над ним не переважають ваші інтереси або основні права і свободи. Прямий маркетинг за пунктом 47 преамбули GDPR можна вважати законним інтересом, але він завжди поступається вашому запереченню.
Проти прямого маркетингу ви можете будь-коли заявити заперечення, і після цього ваші дані для цієї мети обробляти вже не можна (ст. 21 GDPR, ч. 2 і 3). Про це право ріелтор має чітко й окремо повідомити вас не пізніше першого спілкування (ст. 21 GDPR, ч. 4). Достатньо сказати: «Nesouhlasím s dalším kontaktem, vymažte mé číslo» (не погоджуюся з подальшим контактом, видаліть мій номер).
4. Правила порталів
Крім закону, діють умови рекламних порталів (стан на 9. 10. 2026). Bezrealitky забороняють ріелторам реєструватися й надсилати користувачам рекламні повідомлення через сервер; за кожен випадок передбачено договірний штраф 35 000 Kč (Obchodní podmínky serveru Bezrealitky, ст. 5 ч. 2 і 3). Sreality в умовах розміщення оголошень (чинних з 8. 4. 2026) забороняють, зокрема, масове вивантаження даних з бази.
5. Що може зробити продавець
- Напишіть в оголошенні «RK nevolat» або «realitní kanceláře prosím nekontaktovat» (агенціям прохання не звертатися).
- Під час дзвінка запитайте, з якої фірми ріелтор і звідки має ваш номер.
- Якщо не хочете подальшого контакту, скажіть це прямо; це заперечення за ст. 21 GDPR.
- На непрохані SMS і e-mail не реагуйте посиланням у повідомленні, якщо не знаєте відправника; збережіть їх як доказ.
- Про повторні непрохані SMS чи e-mail можна повідомити ÚOOÚ, який за ними наглядає (§ 10 ч. 1 закону № 480/2004 Sb.); до ÚOOÚ можна подати й скаргу на порушення GDPR.
- Та сама фірма знову дзвонить із пропозицією, хоча ви відмовили? Можна подати звернення (podnět) до Чеської торговельної інспекції (ČOI), яка наглядає за дотриманням закону про захист споживачів (§ 23 ч. 1 закону № 634/1992 Sb.).
- Дзвінок ні до чого вас не зобов'язує: договір про ріелторське посередництво має бути письмовим (§ 9 ч. 2 закону № 39/2020 Sb.) і містити розмір комісії (§ 10 закону № 39/2020 Sb.). Тож ріелтора можна обрати самостійно і без поспіху: порівняйте письмові пропозиції і те, що ви отримаєте за комісію.
6. Покупці із запитом
Хто публікує запит («куплю квартиру 2+kk у Празі»), має ті самі права, що й продавець: живий дзвінок на опублікований номер за роз'ясненням органів можливий, SMS чи e-mail із пропозицією послуг без згоди — ні, а заперечення за ст. 21 GDPR можна заявити будь-коли. Якщо ріелтор пропонує вам конкретну квартиру, запитайте, чи представляє він продавця і хто платить комісію.
7. Чек-лист для ріелтора
- Дзвоніть особисто, поодинці, лише на номер, опублікований самим продавцем; жодних автодзвінків.
- Оголошення з «RK nevolat» чи подібним обмеженням пропускайте.
- На початку розмови: ім'я, фірма, звідки номер (оголошення), мета і нагадування про право відмовитися від подальшого контакту.
- Після «ні» завершіть розмову і внесіть номер у список «не дзвонити».
- Перший контакт — ніколи не SMS, e-mail, повідомлення в застосунку чи через портал.
- E-mail тільки після згоди: позначка «Obchodní sdělení», повна ідентифікація, адреса для відписки.
- Не копіюйте масово дані з порталів; не створюйте там акаунт, де умови це ріелторам забороняють.
- Послуги лише на підставі письмового договору з розміром комісії.