Акт приёма-передачи квартиры: что записать при заселении и выселении, чтобы вам вернули залог
Счётчики, ключи, мебель, недостатки и фото: что должно быть в акте приёма-передачи, в каком состоянии возвращают квартиру и что говорит Гражданский кодекс об обычном износе.
«Это пятно на полу было, когда я заселился». — «Не было». Без доказательств такой спор о залоге не выиграть. Акт приёма-передачи с фото занимает полчаса и экономит тысячи крон — обеим сторонам.
1. Почему акт важен
По окончании аренды арендатор возвращает квартиру в том состоянии, в котором её получил, с учётом обычного износа при обычном пользовании и недостатков, которые обязан устранить арендодатель (§ 2293 ч. 1 Гражданского кодекса, закон № 89/2012 Sb.). Но каким было состояние «при получении»? Закон прямо предусматривает запись: если при передаче составили запись с описанием вещи, её учитывают и при возврате (§ 2225 ч. 1 OZ). Значит, акт — главное доказательство и для арендатора, и для арендодателя.
2. Заселение: в каком состоянии должна быть квартира
Квартира считается доступной, если арендатор получил ключи и ничто не мешает ему войти (§ 2242 ч. 1 OZ). Если в договоре не сказано иное, квартира должна быть пригодной для заселения и проживания — чистой, в состоянии, которое обычно считается хорошим, и с обеспеченными необходимыми услугами, такими как вода, отопление или электричество (§ 2243 OZ). Всё, что этому не соответствует, запишите в акт в день передачи.
3. Что записать в акт
- Дата, адрес квартиры, имена и подписи арендодателя и арендатора; каждый получает свой экземпляр.
- Ключи: сколько штук и от чего (квартира, подъезд, почтовый ящик, подвал), чипы и пульты.
- Показания счётчиков электричества, газа, воды и тепла вместе с заводскими номерами счётчиков.
- Комната за комнатой: стены, пол, окна, двери, выключатели и розетки — достаточно «без повреждений» или точного описания недостатка.
- Оборудование (мебель, техника): список, состояние, при необходимости марка; работает ли.
- Недостатки, которые уже есть (трещина, царапины, неисправный смеситель), — и устранит ли их арендодатель и к какому сроку.
- Ссылка на фото и видео, сделанные в тот день (дата в файле; лучше всего отправить их по e-mail другой стороне).
4. Во время аренды: о недостатках сообщайте сразу
Арендатор выполняет и оплачивает только текущее содержание и мелкий ремонт, связанный с пользованием квартирой; остальное — дело арендодателя (§ 2257 OZ). Арендодатель устраняет недостаток в разумный срок после того, как арендатор о нём сообщил. Внимание: если арендатор не сообщит о недостатке без промедления, он не имеет права на возмещение расходов, а если починит сам — то и на скидку с арендной платы (§ 2265 OZ). Поэтому сообщайте о недостатках письменно и с фото — тогда при выезде нельзя будет утверждать, что их причинили вы.
5. Выселение: день, ключи, состояние
- Квартиру возвращают в день окончания аренды; она возвращена, если арендодатель получил ключи и ничто не мешает ему войти (§ 2292 OZ).
- Если вы не вернёте квартиру вовремя, арендодатель имеет право на возмещение в размере арендной платы за каждый следующий день до фактического возврата (§ 2295 OZ).
- Изменения, сделанные с согласия, убираете только если об этом договорились (§ 2293 ч. 2 OZ); изменения без согласия убрать обязаны, если только арендодатель не скажет, что этого не требует (§ 2293 ч. 3 OZ).
- То, что вы с согласия арендодателя прочно встроили в стены или пол, переходит к собственнику — а вы можете требовать компенсацию не позднее дня окончания аренды (§ 2294 OZ).
- Вещи, оставшиеся в квартире, арендодатель должен хранить за ваш счёт; если вы не заберёте их и в дополнительный срок, он может после предупреждения их продать (§ 2296 OZ).
- При возврате составьте второй акт так же подробно, как при заселении, и сравните их пункт за пунктом.
6. Обычный износ или повреждение?
Закон не перечисляет, что такое «обычный износ», — решает то, что обычно при надлежащем пользовании за конкретный срок аренды. Обычным, как правило, считают, например, слегка выцветшую покраску через несколько лет или мелкие следы от мебели на полу. Повреждением же — прожжённую столешницу, разбитую плитку или дыры и пятна от небрежного обращения. Именно сравнение двух актов с фото покажет, что появилось нового.
7. А что с залогом?
По окончании аренды арендодатель возвращает залог (kauce) арендатору и засчитывает только то, что арендатор ему по аренде должен; арендатору причитаются также проценты с залога как минимум по законной ставке (§ 2254 ч. 2 OZ). Если арендодатель хочет оставить себе часть залога за повреждения, он должен это доказать — и доказательством снова служат оба акта. Подробнее о залоге мы пишем в отдельной статье.
