Не работает отопление в съёмной квартире: когда можно снизить плату и когда уйти без срока предупреждения
Кто решает, когда в аренде не работает отопление, что закон говорит о скидке с платы и расторжении без срока предупреждения, что (не) означает энергетический паспорт и как проверить авансы за тепло.
В квартире пятнадцать градусов, а арендодатель молчит? Аренда не обязательно остаётся в полном размере, но закон даёт право на скидку и на выход без срока предупреждения лишь тому, кто сначала сделает одну вещь. Какую именно и что ещё действует в отношении отопления в аренде?
1. Кто это решает: зависит от того, откуда идёт тепло
Арендодатель содержит квартиру и дом в течение аренды в состоянии, пригодном для пользования (§ 2257 ч. 1 OZ). Арендатор выполняет и оплачивает лишь текущее обслуживание и мелкий ремонт (§ 2257 ч. 2 OZ). Отопление зимой — часть пользования жильём, поэтому ремонт центрального отопления — дело арендодателя, а не ваше.
- Радиаторы и разводка центрального отопления — не мелкий ремонт, их оплачивает арендодатель (§ 4 п. h) постановления правительства № 308/2015 Sb.).
- Ремонт котла поквартирного отопления, дымоходов, арматуры и термостатов — мелкий ремонт, его оплачивает арендатор (§ 4 п. h) постановления правительства № 308/2015 Sb.); регулярные осмотры и чистка котла — текущее обслуживание (§ 2 постановления правительства № 308/2015 Sb.).
- Прочие ремонты считаются мелкими, только если один ремонт не превышает 1 500 Kč (§ 5 постановления правительства № 308/2015 Sb.).
- В договоре может быть иначе, поэтому перед любой оплатой прочитайте, что он говорит о ремонтах.
2. Сколько градусов должно быть и что можно измерить
Постановление № 194/2007 Sb. устанавливает правила отопления и поставки тепловой энергии (§ 1 постановления № 194/2007 Sb.). Отопительный период длится с 1 сентября по 31 мая (§ 2 ч. 1 постановления № 194/2007 Sb.). В приложении № 1 указаны расчётные температуры: жилые комнаты и кухни 20 °C, ванные 24 °C, прихожие и коридоры 15 °C. В квартиру с собственным котлом поставщик тепла не отапливает; здесь закон не устанавливает конкретной температуры, а решает, находится ли квартира в состоянии, пригодном для пользования (§ 2257 ч. 1 OZ). Цифры из постановления тут помогут лишь как ориентир для сравнения. Подробнее о температурах, о начале отопления и о центральном отоплении читайте в нашей статье «Отопительный сезон в аренде».
- Измерьте температуру посередине комнаты на высоте 1 м от пола в 8, 12, 16 и 21 час и посчитайте среднее; так постановление описывает измерение средней температуры (§ 2 ч. 8 постановления № 194/2007 Sb.).
- Сравнивайте с проектной температурой здания, а не только с «двадцатью градусами»: измеренное значение в комнате с одной наружной стеной должно быть на 1 °C выше расчётного (§ 2 ч. 10 постановления № 194/2007 Sb.).
- Запишите дату, комнату и результат и сфотографируйте термометр.
3. Первый шаг, от которого зависит всё: письменное уведомление
Дефект, который нужно устранить немедленно, вы сообщаете арендодателю сразу; другой дефект, мешающий обычному проживанию, — без лишней задержки (§ 2264 ч. 1 OZ). Отопление, которое в морозы не работает вообще, скорее относится к первой группе. Форму уведомления это положение закона не определяет, но доказательство вручения вам поможет: отправьте e-mail или письмо так, чтобы можно было доказать отправку, и проверьте, какой способ уведомления определяет договор.
- Напишите, что именно не работает, с какого времени, какие температуры вы измерили и чего требуете (ремонт и к какому сроку).
- Приложите фотографии и результаты измерений.
- Сохраните копию и доказательство отправки или получения.
- Если арендодатель ответил, сохраните и ответ.
- При осмотре и передаче квартиры запишите в акт приёма-передачи состояние отопления и счётчиков; позже он станет отправной точкой.
4. Что можно делать, когда арендодатель ничего не делает
- Арендодатель должен устранить дефект в разумный срок после уведомления (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Если он не устранит его без лишней задержки и надлежащим образом, вы можете устранить его сами и требовать возмещения обоснованных расходов или скидки с арендной платы, если дефект не является несущественным (§ 2265 ч. 2 OZ). Размер «разумной скидки» закон числом не определяет (§ 2208 ч. 1 OZ).
- Если дефект существенно затрудняет пользование или полностью делает его невозможным, вы вправе потребовать освобождения от платы или расторгнуть аренду без срока предупреждения (§ 2208 ч. 1 OZ, общие положения об аренде).
- Чтобы расторгнуть аренду квартиры из-за того, что арендодатель не устранил дефект даже в дополнительный срок, дефект должен быть таким, за который вы не отвечаете, а просрочка или сам дефект должны быть грубым нарушением обязанностей арендодателя (§ 2266 OZ). Поэтому установите ему дополнительный срок письменно и разумный.
- Право на скидку или освобождение от платы заявите в течение шести месяцев с того дня, как вы обнаружили дефект или могли обнаружить; иначе суд по возражению арендодателя в иске откажет (§ 2208 ч. 3 OZ).
- Если вы не сообщите о дефекте без лишней задержки после того, как должны и могли его обнаружить, вы не вправе требовать возмещения расходов; если устраните его сами, не вправе и на скидку (§ 2265 ч. 3 OZ).
Остерегайтесь самой частой ошибки: не уменьшайте плату в одностороннем порядке, не уведомив арендодателя заранее письменно и не обосновав. Зачёт собственного требования против арендной платы ограничен суммой аренды за один месяц (§ 2208 ч. 2 OZ). А спор о размере аренды не может привести к расторжению за неуплату, если вы внесёте спорную арендную плату в нотариальный депозит и уведомите об этом арендодателя (§ 2253 ч. 1 OZ).
5. Холодно, хотя отопление работает: что говорит энергетический паспорт
Энергетический паспорт здания (PENB) относит здание к классам A–G (§ 9 ч. 5 постановления № 264/2020 Sb.). Он основан на расчётном потреблении энергии, которое постановление определяет из потребности в энергии для типичного использования здания с учётом эффективности технических систем (§ 2 п. h) постановления № 264/2020 Sb.). Закон также определяет энергоёмкость здания как расчётное количество энергии, необходимое для покрытия потребности в энергии, связанной с использованием здания (§ 2 ч. 1 закона № 406/2000 Sb., п. f)). Так что хороший класс говорит о потреблении энергии зданием, но не является измеренной температурой в вашей квартире и не гарантирует, что там будет тепло.
- Собственник квартиры обязан предъявить паспорт или его копию возможному арендатору до заключения договора и передать не позднее подписания договора аренды (§ 7a ч. 3 закона № 406/2000 Sb., п. a) и b)). Паспорт действует 10 лет с момента изготовления или до значительного изменения здания либо изменения способа отопления (§ 7a ч. 4 закона № 406/2000 Sb.).
- В аренде класс имеет иное практическое значение: по классу среднего коэффициента теплопередачи здания поставщик услуг определяет базовую составляющую затрат на отопление, 40–60 % (§ 3 ч. 1 постановления № 269/2015 Sb.).
- Если паспорт в порядке, а холодно всё равно, воспринимайте это как дефект квартиры: измерьте температуры, напишите арендодателю и поручите определить причину специалисту. Порядок из разделов 3 и 4 действует так же.
6. Арендодатель требует большие авансы за тепло: как их проверить
Размер авансов согласовывается в договоре (§ 4 ч. 1 закона № 67/2013 Sb.). Если соглашения нет, арендодатель определяет месячный аванс как месячную долю от прогнозируемых годовых затрат за прошлый год или за последний расчётный период, либо из затрат, выведенных из прогнозируемых цен текущего года (§ 4 ч. 2 закона № 67/2013 Sb.). Таким образом, закон не устанавливает числового предела, но указывает, из чего исходить. Это и ваш тест: попросите прошлогодний расчёт или вычисление.
- Повышение аванса в течение года арендодатель должен сообщить письменно и надлежащим образом обосновать, иначе повышение не наступает; платить по новой сумме можно не раньше первого дня месяца, следующего за получением уведомления (§ 4 ч. 4 закона № 67/2013 Sb.). Договорённости об услугах по этому закону должны быть в письменной форме (§ 1 ч. 4 закона № 67/2013 Sb.).
- При аренде, заключённой на срок более 24 месяцев или на неопределённый срок, плату за поставку тепла нельзя включать в паушальный платёж; такие платежи всегда рассчитываются (§ 9 ч. 4 закона № 67/2013 Sb.). Если в таком договоре за тепло берут паушалом, это не соответствует закону.
- Фактические расходы и авансы арендодатель рассчитывает за расчётный период и вручает расчёт не позднее чем через 4 месяца после его окончания (§ 7 ч. 1 закона № 67/2013 Sb.). Если установлены счётчики тепла с дистанционным считыванием, он вручает вам информацию о зафиксированном потреблении тепла (§ 8a ч. 1 закона № 67/2013 Sb.).
7. Пришёл расчёт: сроки, которые не ждут
- В течение 30 дней после вручения расчёта вы можете письменно попросить подтвердить расходы, способ распределения, определение авансов и выполнение расчёта и предоставить копии документов; арендодатель удовлетворит запрос в течение 30 дней после его вручения (§ 8 ч. 1 закона № 67/2013 Sb.).
- Возражения по способу и содержанию расчёта вы подаёте арендодателю в течение 30 дней после вручения расчёта, а при предоставлении документов — после него; если не подадите вовремя, считается, что вы согласны (§ 8 ч. 2 закона № 67/2013 Sb.). Вовремя поданные возражения арендодатель должен рассмотреть в течение 30 дней с момента подачи (§ 8 ч. 2 закона № 67/2013 Sb.).
- Сама оплата возражением не является. Поэтому не откладывайте письменные возражения на время после оплаты.
- Финансовое урегулирование вы проведёте в согласованный срок, но не позднее чем через 4 месяца после вручения расчёта; недостатки расчёта не влияют на срок оплаты переплаты, а на срок оплаты недоплаты не влияют недостатки, не меняющие её размер (§ 7 ч. 3 закона № 67/2013 Sb.).
- Если арендодатель не вручит расчёт вовремя или не выполнит обязанности, связанные с ознакомлением с документами и рассмотрением возражений, он обязан уплатить штраф — не более 50 Kč за каждый начатый день просрочки (§ 13 ч. 1 и ч. 2 закона № 67/2013 Sb.).
Пропустили срок? Тогда закон предполагает ваше согласие (§ 8 ч. 2 закона № 67/2013 Sb.); можно ли защищаться иначе, оценит адвокат или суд. общий срок давности составляет три года (§ 629 ч. 1 OZ). Обратите внимание: этот закон не распространяется на услуги, которые получатель обеспечивает себе без участия поставщика (§ 1 ч. 3 закона № 67/2013 Sb.), так что, например, собственный газовый котёл с газом на ваше имя по нему не рассчитывается.
