Как читать объявления о квартирах: 1+kk, 2+1, OV, DV, PENB и другие сокращения
Что означает планировка 1+kk и 3+1, разница между личной и кооперативной собственностью, площадь, этаж, балкон и лоджия, энергетический класс A–G и из чего складывается цена аренды или покупки. Для иностранцев и для всех, кто не разбирается в объявлениях.
В объявлении написано «2+kk, OV, 3. patro, výtah, PENB C», а вы не знаете, что это? В чешском языке для жилья есть свои сокращения, и дословный перевод не поможет. Вот как прочитать объявление и о чём спросить ещё до просмотра.
1. Планировка: что означает 1+kk, 2+1 или 3+kk
Число перед плюсом это количество жилых комнат. После плюса стоит кухня: «kk» (kuchyňský kout) это кухонная зона, которая является частью комнаты или открыта в неё, а «1» это отдельная кухня с дверью. Прихожая, ванная, туалет и кладовая в счёт не входят. Это обозначение не установлено законом, а является обычаем рынка, поэтому в пограничных случаях оно может отличаться.
- 1+kk: одна комната с кухонной зоной (в ней и спят, и живут), отдельные ванная и туалет. Удобно для одного человека или пары.
- 1+1: одна комната и отдельная кухня с дверью.
- 2+kk: две комнаты, кухонная зона обычно в гостиной.
- 2+1: две комнаты и отдельная кухня, часто с местом для обеденного стола.
- 3+kk и 3+1: три комнаты, в первом случае с кухонной зоной, во втором с отдельной кухней.
- Гарсоньера (1+0): одна комната, кухонный гарнитур или плита прямо в ней. В некоторых старых домах туалет или ванная могут быть общими в коридоре.
- Мезонет это квартира на двух уровнях с лестницей внутри, мансардная квартира расположена под крышей и имеет скошенные стены.
Разница между «kk» и «+1» прежде всего практическая: в «kk» готовят в той же комнате, где сидят или спят (запахи, шум), в «+1» кухня отделена. Одно и то же «2+kk» может иметь и 40, и 70 м², поэтому всегда спрашивайте о площади.
2. Площадь: что в неё входит
В объявлении встречаются полезная площадь, площадь пола, общая площадь или площадь вместе с балконом, подвалом или чердаком. Рекламодатели часто считают их по-разному, поэтому одинаковое число не обязательно означает одно и то же. Спросите, что именно входит в число. При покупке квартиры в доме, разделённом на единицы, запросите планировку и данные о площади пола: к декларации собственника должны прилагаться планы вместе с данными о площадях пола квартир (§ 1166 odst. 2 OZ).
3. Этаж, лифт, балкон и подвал
- Přízemí это уровень входа. «1. patro» это этаж над přízemí (британское «first floor», американское «second floor»). В проектах новостроек иногда пишут «1. NP» (nadzemní podlaží, надземный этаж), и там первый этаж как раз přízemí.
- «3/5» обычно означает 3-й этаж из пяти.
- Лифт есть или нет: без лифта на высоком этаже придётся носить покупки и переезжать по лестнице. При аренде эксплуатация лифта часто оплачивается в услугах.
- Балкон выступает из фасада, лоджия встроена в дом и имеет стены по бокам, терраса это ровная площадка на крыше или на земле. Площадь балкона или лоджии часто не входит в площадь квартиры.
- Подвал или подвальная кладовка и комора: место для хранения вне квартиры. В договоре проверьте, является ли это частью квартиры или лишь правом пользования.
- Гаражное или парковочное место при аренде часто оплачивается отдельно.
4. OV и DV: кто владеет квартирой и почему это важно
OV это личная собственность (osobní vlastnictví). Вы покупаете единицу, то есть квартиру и долю в общих частях дома (§ 1158 OZ и § 1159 OZ). Домом управляет объединение собственников единиц (SVJ), и каждый собственник вносит взносы на управление домом и участком пропорционально своей доле в общих частях, если в декларации не определено иначе (§ 1180 odst. 1 OZ). На практике это ежемесячный платёж, который часто называют «fond oprav» (фонд ремонтов).
DV это кооперативная собственность (družstevní vlastnictví). Квартира принадлежит жилищному кооперативу, который создаётся для обеспечения жилищных потребностей своих членов (§ 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Вы покупаете членский пай, а в квартире имеете аренду кооперативной квартиры, к которой применяются гражданский кодекс и устав кооператива (§ 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Поэтому при покупке прочитайте устав и спросите, можно ли и на каких условиях перевести квартиру в личную собственность. Банки могут оценивать ипотеку на кооперативную и личную квартиру по-разному, спросите в банке заранее.
5. Состояние дома, отопление и меблировка
- Cihlový dům это кирпичный дом, panelový dům (panelák) это дом, собранный из бетонных панелей. Они различаются звуко- и теплоизоляцией и планировкой, в панельных домах бывает так называемое «bytové jádro» (ванная и туалет из типовых элементов). Спросите, утеплён ли дом.
- Původní stav (первоначальное состояние), po částečné rekonstrukci (после частичной реконструкции), po kompletní rekonstrukci (после полной реконструкции), novostavba (новостройка): состояние законом не определено. Спросите, когда меняли коммуникации, окна и ванную, и просите фото.
- Отопление может быть дистанционное (от центральной теплоцентрали), газовый котёл в квартире, электрические обогреватели или локальные печи. Оно определяет ежемесячные расходы.
- Zařízeno (меблирована), částečně zařízeno (частично), nezařízeno (без мебели): «nezařízeno» иногда означает только кухонный гарнитур, иногда пустую квартиру. Перечень оборудования запишите в акт приёма-передачи.
6. PENB: энергетический класс от A до G
PENB (průkaz energetické náročnosti budovy, энергетический паспорт здания) относит здание к классам от A до G (vyhláška č. 264/2020 Sb.): A это чрезвычайно экономичное, G чрезвычайно неэкономичное. Класс показывает, сколько энергии нужно дому, то есть примерно сколько вы заплатите за отопление. Собственник единицы должен предоставить паспорт возможному покупателю или арендатору до заключения договора и передать его не позднее подписания, а класс должен быть указан в рекламе (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.). Если риелторский посредник не получил графическую часть паспорта, он указывает в рекламе худший класс (§ 7a odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb.). Поэтому класс G в объявлении иногда означает лишь то, что паспорт не передали, а не обязательно плохой дом.
7. Деньги: арендная плата, услуги, залог, комиссия
- Арендная плата это цена самой квартиры. Спросите, указана ли сумма «bez služeb a energií» (без услуг и энергии) или «včetně» (включая). Общий ежемесячный платёж посчитайте заранее.
- Аванс за услуги: вода, тепло, лифт, уборка, вывоз мусора оплачиваются авансом, а по окончании расчётного периода (не более 12 месяцев) следует окончательный расчёт фактических расходов (§ 2 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Может получиться и доплата, и переплата.
- Электричество и газ часто оплачиваются отдельно по потреблению, в объявлении пишут «bez energií».
- Залог (kauce, jistota): залог и договорная неустойка вместе не могут превышать трёхкратную месячную арендную плату (§ 2254 odst. 1 OZ).
- Комиссия риелторского агентства: платит заказчик (zájemce), который обязался к этому в посредническом договоре (§ 2445 odst. 1 OZ). Потребителя нельзя обязать заключить основной договор (§ 14 zákona č. 39/2020 Sb.). Спросите заранее, кто платит комиссию и когда.
- При покупке через посредника он должен передать вам выписку из публичного реестра (кадастра) на предмет не позднее дня заключения посреднического договора (§ 11 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
8. О чём спросить перед просмотром
- Каков общий ежемесячный платёж, включая услуги и энергию?
- Какова точная площадь и что она включает (балкон, подвал, чердак)?
- Квартира OV или DV? Каков ежемесячный взнос в фонд ремонтов или в кооператив?
- Какой класс PENB и могу ли я получить паспорт до подписания?
- С какого числа квартира свободна, каков залог и на каком языке будет договор (и какая редакция является решающей)?
- Есть ли лифт, какой этаж, есть ли к квартире подвал или парковка?
