Плесень и влажность в арендованной квартире: кто за это отвечает
Закон слова «плесень» не знает. Решает причина: дефект дома устраняет арендодатель (§ 2257 OZ), ущерб от ненадлежащего пользования оплачивает арендатор (§ 2267 OZ). Как сообщить о дефекте, когда можно требовать скидку с арендной платы и когда можно потерять это право.
Осенью начинают топить, окна закрывают, и в углу спальни появляются чёрные пятна. Арендатор говорит, что дом сырой. Арендодатель утверждает, что квартиру не проветривают. Кто из них прав, зависит от того, откуда берётся влажность.
1. Что говорит закон
Гражданский кодекс (закон № 89/2012 Sb., далее «OZ») слова «плесень» не использует. Плесень — это повреждение или дефект квартиры, и на неё распространяются общие правила аренды. Арендодатель в течение аренды содержит квартиру и дом в состоянии, пригодном для пользования (§ 2257 ч. 1 OZ). Арендатор выполняет и оплачивает лишь обычное содержание и мелкий ремонт, связанные с пользованием квартирой (§ 2257 ч. 2 OZ). Уже при передаче квартира должна быть чистой и в состоянии, которое обычно считается хорошим, если договор не говорит иначе (§ 2243 OZ).
2. Решает причина
- Дефект дома или квартиры: протечка крыши, лопнувшая труба, сырые стены, негерметичные или неисправные окна, холодные углы из-за мостиков холода. Устраняет арендодатель (§ 2257 ч. 1 OZ, § 2265 ч. 1 OZ).
- Ненадлежащее пользование: арендатор не проветривает, сушит много белья в закрытой комнате, закрывает вентиляционные решётки или допускает перелив воды. Арендатор пользуется квартирой надлежащим образом, в соответствии с договором (§ 2255 ч. 1 OZ). Если он не устранит повреждение, за которое отвечает, его устранит арендодатель за счёт арендатора (§ 2267 OZ).
- Покраска стен после устранения причины относится к обычному содержанию, которое оплачивает арендатор (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 2). Но если плесень возникла из-за дефекта, за который отвечает арендодатель, плесень на стене — это повреждение, которое устраняет он (§ 2265 ч. 1 OZ). Кто тогда оплачивает покраску, закон прямо не говорит; решает конкретный случай.
- Мелкий ремонт по сумме — лишь до 1 500 Kč за один ремонт (постановление правительства № 308/2015 Sb., § 5) и в сумме до 150 Kč/m² площади пола за календарный год (§ 6 ч. 1 того же постановления). Осушение сырых стен или замена окон к мелкому ремонту обычно не относятся.
Закон не говорит, как часто нужно проветривать, и кто должен доказать причину плесени. Если стороны не могут договориться, помогут измерение влажности и профессиональная оценка состояния квартиры (например, строительным техником). Спор в итоге решает суд по доказательствам в конкретном деле.
3. Арендатор: что сделать сразу
- Сфотографируйте плесень с датой и записывайте, как часто проветриваете и отапливаете.
- Сообщите арендодателю о дефекте письменно (e-mail или письмо). О повреждении, которое нужно устранить немедленно (например, протечка), сообщите сразу; о другом дефекте, мешающем обычному проживанию, — без излишней задержки (§ 2264 ч. 1 OZ).
- Сделайте по своим возможностям то, чего можно ожидать, чтобы не возник больший ущерб: перекройте воду, отодвиньте мебель от мокрой стены. Вы имеете право на возмещение целесообразно потраченных средств, если дефект возник не по причинам, за которые отвечаете вы (§ 2264 ч. 2 OZ).
- Арендодатель должен устранить дефект в разумный срок после уведомления (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Если вы без необходимости отложите уведомление, теряете право на возмещение расходов; если затем устраните дефект сами, не имеете права и на скидку с арендной платы (§ 2265 ч. 3 OZ).
4. Арендодатель бездействует: скидка, возмещение, расторжение
- Если арендодатель не устранит дефект без излишней задержки и надлежащим образом, вы можете устранить его сами и требовать возмещения обоснованных расходов или скидку с арендной платы. Это не действует, если дефект несущественный (§ 2265 ч. 2 OZ).
- Ущерб вашим вещам (мебели, одежде), причинённый нарушением обязанности арендодателя, можно требовать как возмещение ущерба (§ 2913 ч. 1 OZ).
- Если арендодатель не устранит дефект даже в дополнительный срок, который вы ему дадите (лучше письменно), можете расторгнуть аренду без срока предупреждения. Но дефект должен быть таким, за который вы не отвечаете, а просрочка арендодателя или сам дефект должны быть грубым нарушением его обязанностей (§ 2266 OZ).
- Не уменьшайте арендную плату самовольно. О скидке договоритесь с арендодателем, иначе её может определить суд. Если арендатор не заплатил арендную плату и коммунальные платежи как минимум за три месяца, он нарушает свою обязанность особо тяжким образом (§ 2291 ч. 2 OZ).
5. Арендодатель: как избежать спора
- При передаче квартиры запишите в акт приёма-передачи состояние стен, окон и ванной и приложите фото. По окончании аренды арендатор возвращает квартиру в состоянии, в котором её принял, с учётом обычного износа и дефектов, которые должен устранить арендодатель (§ 2293 ч. 1 OZ).
- На уведомление о дефекте реагируйте в разумный срок и проверьте причину. Если повреждение причинил арендатор и сам его не устранит, вы устраните его за счёт арендатора (§ 2267 OZ).
- Договорённость, что арендатор несёт все ремонты, включая дефекты дома, вам не поможет. Условия, ограничивающие права арендатора квартиры, не учитываются (§ 2235 ч. 1 OZ).
