Daň z prodeje bytu nebo domu: kdy je prodej osvobozený a kdy se daní
Dva roky bydliště, časový test 10 nebo 5 let, peníze na vlastní bydlení: kdy z prodeje nemovitosti neplatíte daň z příjmů, kdy ano a kdy musíte prodej finančnímu úřadu oznámit.
Prodáváte byt nebo dům a nevíte, jestli z kupní ceny zaplatíte daň? Rozhoduje, jak dlouho nemovitost vlastníte, jestli v ní bydlíte a co uděláte s penězi. Tady jsou pravidla podle platného zákona o daních z příjmů pro fyzické osoby, které nemovitost nemají v podnikání.
1. Bydlíte v bytě aspoň 2 roky
Příjem z prodeje bytu (jednotky, ve které není jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komora) nebo rodinného domu a souvisejícího pozemku je osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. a). U společného jmění manželů stačí, když podmínku splní jeden z manželů.
Bydleli jste tam kratší dobu? Prodej je osvobozený také tehdy, když získané peníze použijete na vlastní bytovou potřebu (viz bod 3).
2. Časový test: 10 let, u starších nákupů 5 let
- Jakákoli nemovitost, i investiční byt nebo pozemek, se prodává bez daně, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem 10 let (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. b).
- Nabyli jste nemovitost před 1. lednem 2021? Pak platí původní test 5 let (čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.).
- Doba se u koupeného bytu počítá od nabytí vlastnického práva, tedy od zápisu do katastru nemovitostí (§ 1105 OZ), ne od podpisu smlouvy.
- U nemovitosti zděděné po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi se do 10 let započítá i doba, po kterou ji vlastnil zůstavitel (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. b).
- Doba se nepřerušuje, když mezitím došlo k vypořádání společného jmění manželů, k rozdělení podílů mezi spoluvlastníky nebo ke vzniku jednotek v domě (§ 4 odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Nemáte 10 let? Osvobození lze získat i tak, pokud peníze použijete na vlastní bytovou potřebu.
3. Peníze na vlastní bydlení
- Za bytovou potřebu se počítá hlavně koupě bytu nebo domu, výstavba, údržba a změna stavby bytu nebo domu a splacení úvěru, kterým jste tyto potřeby financovali (§ 4b odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po roce prodeje. Počítá se i částka, kterou jste na bydlení dali už v roce před prodejem (§ 4b odst. 2 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Získání těchto peněz oznamte finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok prodeje (§ 4b odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Nesplníte-li podmínku, příjem zdaníte jako ostatní příjem v roce následujícím po roce prodeje (§ 4b odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.).
4. Kdy osvobození neplatí
- Nemovitost je nebo v posledních 10 letech byla v obchodním majetku, tedy v účetnictví nebo daňové evidenci vašeho podnikání (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. b).
- Prodej jste sjednali smlouvou o budoucí kupní smlouvě do 10 let od nabytí. Osvobození nezíská ani tehdy, když samotnou kupní smlouvu podepíšete až po 10 letech (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. b).
- U bydliště 2 roky platí totéž pro budoucí prodej sjednaný do 2 let od nabytí (§ 4 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb., písm. a).
5. Když se daní: z čeho a kolik
- Neosvobozený prodej je ostatní příjem. Daní se příjem snížený o výdaje (§ 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Výdajem je cena, za kterou jste nemovitost prokazatelně nabyli, a doložené výdaje na technické zhodnocení, opravy, údržbu a na samotný prodej (§ 10 odst. 5 zákona č. 586/1992 Sb.). Hodnota vaší vlastní práce se nepočítá.
- Prodáte-li se ztrátou, rozdíl se nepočítá a daň z prodeje nevzniká (§ 10 odst. 4 zákona č. 586/1992 Sb.).
- Sazba je 15 %, u části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy 23 % (§ 16 odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.).
6. Osvobozený prodej nad 5 milionů: oznámení
Je osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, oznamte ho finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy jste peníze dostali (§ 38v odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.). Neplatí to, pokud si úřad údaje zjistí z rejstříků, které zveřejní (§ 38v odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb.). Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 %, po výzvě 10 % a při nesplnění ani v náhradní lhůtě 15 % z neoznámené částky (§ 38w odst. 1 zákona č. 586/1992 Sb.).
Praktický tip: schovejte si kupní smlouvu, ze které je vidět cena a datum nabytí, faktury za rekonstrukci a doklady o tom, že jste v bytě skutečně bydleli. Při kontrole z finančního úřadu je budete potřebovat.