Не працює опалення в орендованій квартирі: коли можна зменшити оплату і коли піти без строку попередження
Хто вирішує, коли в оренді не працює опалення, що закон каже про знижку з оплати та розірвання без строку попередження, що (не) означає енергетичний паспорт і як перевірити аванси за тепло.
У квартирі п'ятнадцять градусів, а орендодавець мовчить? Оренда не обов'язково має лишатися в повному розмірі, але закон дає право на знижку й на вихід без строку попередження лише тому, хто спершу зробить одну річ. Яку саме і що ще діє щодо опалення в оренді?
1. Хто це вирішує: залежить від того, звідки йде тепло
Орендодавець утримує квартиру й будинок протягом оренди в стані, придатному для користування (§ 2257 ч. 1 OZ). Орендар виконує й оплачує лише поточне обслуговування та дрібний ремонт (§ 2257 ч. 2 OZ). Опалення взимку є частиною користування житлом, тож ремонт центрального опалення — справа орендодавця, а не ваша.
- Радіатори й розводка центрального опалення — не дрібний ремонт, їх оплачує орендодавець (§ 4 п. h) постанови уряду № 308/2015 Sb.).
- Ремонт котла поквартирного опалення, димоходів, арматури й термостатів — дрібний ремонт, його оплачує орендар (§ 4 п. h) постанови уряду № 308/2015 Sb.); регулярні огляди й чистка котла — поточне обслуговування (§ 2 постанови уряду № 308/2015 Sb.).
- Інші ремонти вважаються дрібними, лише якщо один ремонт не перевищує 1 500 Kč (§ 5 постанови уряду № 308/2015 Sb.).
- У договорі може бути інакше, тому перед будь-якою оплатою прочитайте, що він каже про ремонти.
2. Скільки градусів має бути і що можна виміряти
Постанова № 194/2007 Sb. встановлює правила опалення та постачання теплової енергії (§ 1 постанови № 194/2007 Sb.). Опалювальний період триває з 1 вересня до 31 травня (§ 2 ч. 1 постанови № 194/2007 Sb.). У додатку № 1 наведено розрахункові температури: житлові кімнати й кухні 20 °C, ванні 24 °C, передпокої й коридори 15 °C. У квартиру з власним котлом постачальник тепла не опалює; тут закон не встановлює конкретної температури, а вирішує, чи перебуває квартира в стані, придатному для користування (§ 2257 ч. 1 OZ). Цифри з постанови тут допоможуть лише як орієнтир для порівняння. Докладніше про температури, про початок опалення й про центральне опалення читайте в нашій статті «Опалювальний сезон в оренді».
- Виміряйте температуру посеред кімнати на висоті 1 м від підлоги о 8, 12, 16 і 21 годині та порахуйте середнє; так постанова описує вимірювання середньої температури (§ 2 ч. 8 постанови № 194/2007 Sb.).
- Порівнюйте з проєктною температурою будівлі, а не лише з «двадцятьма градусами»: виміряне значення в кімнаті з однією зовнішньою стіною має бути на 1 °C вищим за розрахункове (§ 2 ч. 10 постанови № 194/2007 Sb.).
- Запишіть дату, кімнату й результат та сфотографуйте термометр.
3. Перший крок, від якого залежить усе: письмове повідомлення
Дефект, який потрібно усунути негайно, ви повідомляєте орендодавцю одразу; інший дефект, що заважає звичайному проживанню, — без зайвого зволікання (§ 2264 ч. 1 OZ). Опалення, яке в морози не працює взагалі, радше належить до першої групи. Форму повідомлення це положення закону не визначає, але доказ вручення вам допоможе: надішліть e-mail або лист так, щоб можна було довести відправлення, і перевірте, який спосіб повідомлення визначає договір.
- Напишіть, що саме не працює, відколи, які температури ви виміряли і чого вимагаєте (ремонт і до якого строку).
- Додайте фотографії та результати вимірювань.
- Збережіть копію та доказ відправлення чи отримання.
- Якщо орендодавець відповів, збережіть і відповідь.
- Під час огляду й передачі квартири запишіть в акт приймання-передачі стан опалення та лічильників; пізніше він стане відправною точкою.
4. Що можна робити, коли орендодавець нічого не робить
- Орендодавець має усунути дефект протягом розумного строку після повідомлення (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Якщо він не усуне його без зайвого зволікання та належним чином, ви можете усунути його самі та вимагати відшкодування обґрунтованих витрат або знижки з орендної плати, якщо дефект не є несуттєвим (§ 2265 ч. 2 OZ). Розмір «розумної знижки» закон числом не визначає (§ 2208 ч. 1 OZ).
- Якщо дефект суттєво ускладнює користування або повністю унеможливлює його, ви маєте право на звільнення від оплати або можете розірвати оренду без строку попередження (§ 2208 ч. 1 OZ, загальні положення про оренду).
- Щоб розірвати оренду квартири через те, що орендодавець не усунув дефект навіть у додатковий строк, дефект має бути таким, за який ви не відповідаєте, а прострочення або сам дефект мають бути грубим порушенням обов'язків орендодавця (§ 2266 OZ). Тому визначте йому додатковий строк письмово та розумний.
- Право на знижку чи звільнення від оплати заявіть протягом шести місяців відтоді, як ви виявили дефект або могли виявити; інакше суд за запереченням орендодавця йому не задовольнить (§ 2208 ч. 3 OZ).
- Якщо ви не повідомите про дефект без зайвого зволікання після того, як мали й могли його виявити, ви не маєте права на відшкодування витрат; якщо усунете його самі, не маєте права й на знижку (§ 2265 ч. 3 OZ).
Остерігайтеся найпоширенішої помилки: не зменшуйте оплату односторонньо, не повідомивши орендодавця заздалегідь письмово й не обґрунтувавши. Залік власної вимоги проти орендної плати обмежений сумою оренди за один місяць (§ 2208 ч. 2 OZ). А суперечка про розмір оренди не може призвести до розірвання через несплату, якщо ви внесете спірну орендну плату в нотаріальний депозит і повідомите про це орендодавця (§ 2253 ч. 1 OZ).
5. Холодно, хоча опалення працює: що каже енергетичний паспорт
Енергетичний паспорт будівлі (PENB) відносить будівлю до класів A–G (§ 9 ч. 5 постанови № 264/2020 Sb.). Він ґрунтується на розрахунковому споживанні енергії, яке постанова визначає з потреби в енергії для типового використання будівлі з урахуванням ефективності технічних систем (§ 2 п. h) постанови № 264/2020 Sb.). Закон також визначає енергоємність будівлі як розрахункову кількість енергії, необхідну для покриття потреби в енергії, пов'язаної з користуванням будівлею (§ 2 ч. 1 закону № 406/2000 Sb., п. f)). Тож добрий клас говорить про споживання енергії будівлею, але не є виміряною температурою у вашій квартирі й не гарантує, що там буде тепло.
- Власник квартири зобов'язаний подати паспорт або його копію можливому орендарю до укладення договору та передати найпізніше під час підписання договору оренди (§ 7a ч. 3 закону № 406/2000 Sb., п. a) і b)). Паспорт діє 10 років від виготовлення або до значної зміни будівлі чи зміни способу опалення (§ 7a ч. 4 закону № 406/2000 Sb.).
- У оренді клас має інший практичний вплив: за класом середнього коефіцієнта теплопередачі будівлі надавач послуг визначає базову складову витрат на опалення, 40–60 % (§ 3 ч. 1 постанови № 269/2015 Sb.).
- Якщо паспорт у порядку, а холодно все одно, сприймайте це як дефект квартири: виміряйте температури, напишіть орендодавцю й доручіть визначити причину фахівцю. Порядок із розділів 3 і 4 діє так само.
6. Орендодавець вимагає великі аванси за тепло: як їх перевірити
Розмір авансів погоджується в договорі (§ 4 ч. 1 закону № 67/2013 Sb.). Якщо угоди немає, орендодавець визначає місячний аванс як місячну частку від прогнозованих річних витрат за минулий рік або за останній розрахунковий період, або з витрат, виведених із прогнозованих цін поточного року (§ 4 ч. 2 закону № 67/2013 Sb.). Отже, закон не встановлює числової межі, але вказує, з чого виходити. Це й ваш тест: попросіть торішній розрахунок або обчислення.
- Підвищення авансу протягом року орендодавець має повідомити письмово й належно обґрунтувати, інакше підвищення не відбудеться; платити за новою сумою можна найраніше з першого дня місяця, наступного після отримання повідомлення (§ 4 ч. 4 закону № 67/2013 Sb.). Домовленості про послуги за цим законом мають бути в письмовій формі (§ 1 ч. 4 закону № 67/2013 Sb.).
- При оренді, укладеній на строк понад 24 місяці або на невизначений строк, плату за постачання тепла не можна включати до паушальної суми; такі платежі завжди розраховуються (§ 9 ч. 4 закону № 67/2013 Sb.). Якщо у такому договорі тепло стягують паушалом, це не відповідає закону.
- Фактичні витрати та аванси орендодавець розраховує за розрахунковий період і вручає розрахунок щонайпізніше за 4 місяці після його завершення (§ 7 ч. 1 закону № 67/2013 Sb.). Якщо встановлено лічильники тепла з дистанційним зчитуванням, він вручає вам інформацію про зафіксоване споживання тепла (§ 8a ч. 1 закону № 67/2013 Sb.).
7. Надійшов розрахунок: строки, які не чекають
- Протягом 30 днів після вручення розрахунку ви можете письмово попросити підтвердити витрати, спосіб розподілу, визначення авансів і виконання розрахунку та надати копії документів; орендодавець задовольнить запит протягом 30 днів після його вручення (§ 8 ч. 1 закону № 67/2013 Sb.).
- Заперечення щодо способу й змісту розрахунку ви подаєте орендодавцю протягом 30 днів після вручення розрахунку, а в разі підтвердження документів — після нього; якщо не подасте вчасно, вважається, що ви погоджуєтеся (§ 8 ч. 2 закону № 67/2013 Sb.). Вчасно подані заперечення орендодавець має розглянути протягом 30 днів після їх подання (§ 8 ч. 2 закону № 67/2013 Sb.).
- Сама оплата запереченням не є. Тому не відкладайте письмові заперечення на час після оплати.
- Фінансове врегулювання ви проведете в узгоджений строк, але щонайпізніше протягом 4 місяців після вручення розрахунку; недоліки розрахунку не впливають на строк оплати переплати, а на строк оплати недоплати не впливають недоліки, що не змінюють її розміру (§ 7 ч. 3 закону № 67/2013 Sb.).
- Якщо орендодавець не вручить розрахунок вчасно або не виконає обов'язків, пов'язаних з ознайомленням з документами та розглядом заперечень, він має сплатити штраф — щонайбільше 50 Kč за кожен розпочатий день прострочення (§ 13 ч. 1 і ч. 2 закону № 67/2013 Sb.).
Пропустили строк? Тоді закон припускає вашу згоду (§ 8 ч. 2 закону № 67/2013 Sb.); чи можна захищатися інакше, оцінить адвокат або суд. загальний строк давності становить три роки (§ 629 ч. 1 OZ). Зверніть увагу: цей закон не поширюється на послуги, які отримувач забезпечує собі без участі надавача (§ 1 ч. 3 закону № 67/2013 Sb.), тож, наприклад, власний газовий котел із газом на ваше ім'я за ним не розраховується.
