Головна / Порадник

Продаж квартири в Чехії, коли ви живете за кордоном: довіреність, підписи, кадастр і податки

Як продати квартиру в Празі без поїздки до Чехії: що має містити довіреність, де засвідчити підпис за кордоном, як відбувається запис у кадастр і які податки діють, якщо ви вже не живете в Чехії.

Маєте квартиру в Празі, але живете деінде? Їхати до Чехії на кожен крок продажу не обов'язково. Потрібні довіреність для представника, правильно засвідчені підписи й заздалегідь продумані податки. Ось порядок за чинними законами Чехії.

1. За вас підпише представник

Договір купівлі-продажу за вас може підписати представник, наприклад член родини чи адвокат. Передача квартири вимагає письмової форми (§ 560 OZ), тому письмовою має бути й довіреність. У довіреності зазначають обсяг представництва (§ 441 ч. 2 OZ).

• Квартиру позначте точно за кадастром: номер одиниці, будинок і кадастрова територія.
• Перелічіть, що представник може підписати: договір резервації й договір купівлі-продажу, договір про депозит (úschova), заяву про запис у кадастр і акт передачі.
• Вкажіть мінімальну ціну продажу й номер рахунку, на який мають надійти гроші.
• Обмежте строк дії довіреності часом, потрібним для продажу.

2. Підпис засвідчте ще за кордоном

Якщо підписи на приватному документі не засвідчені офіційно, заявник має довести їхню справжність протягом 30 днів від подання заяви, інакше кадастрова служба припинить провадження або поверне документ (§ 7 ч. 2 закону № 256/2013 Sb.). Тож засвідчений підпис вважайте обов'язковим.

• У посольстві чи консульстві Чехії: дипломатичне представництво здійснює легалізацію, тобто засвідчення підпису (§ 18 ч. 3 закону № 150/2017 Sb.). Запишіться заздалегідь.
• У місцевого нотаріуса: документ, виданий нотаріусом за кордоном, який там вважається офіційним (публічним) документом, має таку саму доказову силу і в Чехії, якщо має передбачене засвідчення (§ 12 ч. 1 закону № 91/2012 Sb.). Яке саме, наприклад апостиль, залежить від держави, де ви підписуєте. З'ясуйте це до візиту до нотаріуса.
• Документ іноземною мовою учасник провадження подає в оригіналі разом з офіційно засвідченим перекладом чеською, якщо орган не повідомить, що переклад не потрібен (§ 16 ч. 2 закону № 500/2004 Sb.). Найменше труднощів із довіреністю, складеною чеською або двома мовами.

3. Кадастр: адреса за кордоном і щонайменше 20 днів

• У заяві про запис (návrh na vklad) для іноземця вказують адресу проживання за кордоном (§ 14 ч. 1 закону № 256/2013 Sb.).
• На цю адресу або в датову скриньку кадастрова служба надішле повідомлення, що щодо квартири триває зміна. На прохання повідомить і e-mailом чи повідомленням на мобільний (§ 16 ч. 1 закону № 256/2013 Sb.).
• Запис служба дозволить щонайраніше через 20 днів від надсилання цього повідомлення (§ 18 ч. 1 закону № 256/2013 Sb.). Власником покупець стає лише після запису в кадастр (§ 1105 OZ).
• Якщо від вашого імені діє представник, кадастрова служба повідомить вас про здійснений запис також напряму (§ 18 ч. 3 закону № 256/2013 Sb.).

4. Гроші й документи дистанційно

• Ціну продажу безпечно внести на депозит (úschova) в адвоката, нотаріуса чи банку з виплатою після запису покупця в кадастр. Ріелтор не має права пропонувати депозит чи посередничати в ньому в будь-кого, крім банку, нотаріуса, адвоката або судового виконавця (§ 4 ч. 1 закону № 39/2020 Sb.).
• Покупцеві ви надаєте довідку товариства власників (SVJ) про борги за управління будинком і послуги. З вашої згоди SVJ видасть її й покупцеві (§ 1186 ч. 3 OZ). Борги, які покупець міг з'ясувати, переходять на нього, а ви за них відповідаєте як поручитель (§ 1186 ч. 2 OZ). Попросіть довідку e-mailом заздалегідь.
• Енергетичний сертифікат (PENB) попросіть у SVJ. Покупцеві ви показуєте його до укладення договорів і передаєте щонайпізніше під час підписання договору купівлі-продажу (§ 7a ч. 3 закону № 406/2000 Sb.).
• Ріелторська агенція за законом проти відмивання грошей мусить вас ідентифікувати (§ 7 і § 8 закону № 253/2008 Sb.). Домовтеся заздалегідь, як це відбудеться, коли ви не в Чехії.

5. Податки, коли ви вже не живете в Чехії

• Податковий нерезидент платить у Чехії податок із доходів, джерело яких у Чехії, і до них належить дохід від передачі нерухомості, розташованої в Чехії (§ 2 ч. 3 і § 22 ч. 1 закону № 586/1992 Sb.).
• Звільнення за місцем проживання вимагає, щоб ви мали в квартирі місце проживання безпосередньо перед продажем (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. a). Якщо ви вже переїхали, ця умова може бути не виконана.
• Залишаються два шляхи до звільнення: між набуттям і продажем мине понад 10 років, або гроші ви витратите на власну житлову потребу (§ 4 ч. 1 закону № 586/1992 Sb., букв. b). Для квартири, набутої до 1. 1. 2021, діє тест 5 років (ст. IV п. 2 закону № 386/2020 Sb.). Винятки, наприклад для підприємницького майна, описує наша стаття про податок із продажу квартири чи будинку.
• Якщо ви не податковий резидент держави ЄС чи ЄЕП, покупець із місцем проживання чи осідком у Чехії зобов'язаний утримати з ціни забезпечення податку 10 % (§ 38c ч. 1 і § 38e ч. 1 закону № 586/1992 Sb.). Сума надходить на ваш особовий податковий рахунок. Якщо не подасте податкову декларацію, податкова може вважати її вашим податком (§ 38e ч. 7 закону № 586/1992 Sb.).
• Забезпечення за законом стосується оподатковуваних доходів. Як діяти у разі звільненого продажу, обговоріть із податковим консультантом ще до підписання договору купівлі-продажу.

Стаття — загальна інформація, а не юридична порада для конкретного випадку. Оновлено 21. 10. 2026 відповідно до чинних правових норм. — 777 PRODUCTION s.r.o.