Пліснява й вологість в орендованій квартирі: хто за це відповідає
Закон слова «пліснява» не знає. Вирішує причина: дефект будинку усуває орендодавець (§ 2257 OZ), шкоду від неналежного користування оплачує орендар (§ 2267 OZ). Як повідомити про дефект, коли можна вимагати знижку з орендної плати і коли можна втратити це право.
Восени починають топити, вікна зачиняють, і в кутку спальні з'являються чорні плями. Орендар каже, що будинок вологий. Орендодавець стверджує, що квартиру не провітрюють. Хто з них має рацію, залежить від того, звідки береться вологість.
1. Що каже закон
Цивільний кодекс (закон № 89/2012 Sb., далі «OZ») слова «пліснява» не вживає. Пліснява — це пошкодження або дефект квартири, і на неї поширюються загальні правила оренди. Орендодавець протягом оренди утримує квартиру й будинок у стані, придатному для користування (§ 2257 ч. 1 OZ). Орендар виконує й оплачує лише звичайне утримання й дрібні ремонти, пов'язані з користуванням квартирою (§ 2257 ч. 2 OZ). Уже під час передання квартира має бути чистою і в стані, який зазвичай вважається добрим, якщо договір не каже інакше (§ 2243 OZ).
2. Вирішує причина
- Дефект будинку чи квартири: протікання даху, тріснута труба, вологі стіни, негерметичні чи несправні вікна, холодні кути через містки холоду. Усуває орендодавець (§ 2257 ч. 1 OZ, § 2265 ч. 1 OZ).
- Неналежне користування: орендар не провітрює, сушить багато білизни в зачиненій кімнаті, закриває вентиляційні решітки або допускає, що переллється вода. Орендар користується квартирою належно, відповідно до договору (§ 2255 ч. 1 OZ). Якщо він не усуне пошкодження, за яке відповідає, його усуне орендодавець за рахунок орендаря (§ 2267 OZ).
- Фарбування стін після усунення причини належить до звичайного утримання, яке оплачує орендар (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 2). Але якщо пліснява виникла через дефект, за який відповідає орендодавець, пліснява на стіні — це пошкодження, яке усуває він (§ 2265 ч. 1 OZ). Хто тоді оплачує фарбування, закон прямо не каже; вирішує конкретний випадок.
- Дрібні ремонти за сумою — лише до 1 500 Kč за один ремонт (постанова уряду № 308/2015 Sb., § 5) і загалом до 150 Kč/m² площі підлоги за календарний рік (§ 6 ч. 1 тієї ж постанови). Осушення вологих стін чи заміна вікон до дрібних ремонтів зазвичай не належать.
Закон не каже, як часто треба провітрювати, ані хто має довести причину плісняви. Якщо сторони не можуть дійти згоди, допоможуть вимірювання вологості й фахова оцінка стану квартири (наприклад, будівельним техніком). Спір зрештою вирішує суд за доказами в конкретній справі.
3. Орендар: що зробити одразу
- Сфотографуйте плісняву з датою і записуйте, як часто провітрюєте й опалюєте.
- Повідомте орендодавця про дефект письмово (e-mail або лист). Про пошкодження, яке треба усунути негайно (наприклад, протікання), повідомте одразу; про інший дефект, що заважає звичайному проживанню, — без зайвої затримки (§ 2264 ч. 1 OZ).
- Зробіть за своїми можливостями те, чого можна очікувати, щоб не виникла більша шкода: перекрийте воду, відсуньте меблі від мокрої стіни. Ви маєте право на відшкодування доцільно витрачених коштів, якщо дефект не виник з причин, за які відповідаєте ви (§ 2264 ч. 2 OZ).
- Орендодавець має усунути дефект у розумний строк після повідомлення (§ 2265 ч. 1 OZ).
- Якщо ви без потреби відкладете повідомлення, втрачаєте право на відшкодування витрат; якщо потім усунете дефект самі, не маєте права й на знижку з орендної плати (§ 2265 ч. 3 OZ).
4. Орендодавець нічого не робить: знижка, відшкодування, розірвання
- Якщо орендодавець не усуне дефект без зайвої затримки й належно, ви можете усунути його самі й вимагати відшкодування обґрунтованих витрат або знижку з орендної плати. Це не діє, якщо дефект не є суттєвим (§ 2265 ч. 2 OZ).
- Шкоду вашим речам (меблям, одягу), спричинену порушенням обов'язку орендодавця, можна вимагати як відшкодування шкоди (§ 2913 ч. 1 OZ).
- Якщо орендодавець не усуне дефект навіть у додатковий строк, який ви йому дасте (найкраще письмово), можете розірвати оренду без строку попередження. Але дефект має бути таким, за який ви не відповідаєте, а прострочення орендодавця або сам дефект мають бути грубим порушенням його обов'язків (§ 2266 OZ).
- Не зменшуйте орендну плату самовільно. Про знижку домовтеся з орендодавцем, інакше її може визначити суд. Якщо орендар не сплатив орендну плату й комунальні платежі щонайменше за три місяці, він порушує свій обов'язок особливо тяжким чином (§ 2291 ч. 2 OZ).
5. Орендодавець: як запобігти спору
- Під час передання квартири запишіть в акт приймання-передачі стан стін, вікон і ванної та додайте фото. Після закінчення оренди орендар повертає квартиру в стані, у якому її прийняв, з урахуванням звичайного зносу й дефектів, які має усунути орендодавець (§ 2293 ч. 1 OZ).
- На повідомлення про дефект реагуйте в розумний строк і дайте перевірити причину. Якщо пошкодження спричинив орендар і сам його не усуне, ви усунете його за рахунок орендаря (§ 2267 OZ).
- Домовленість, що орендар несе всі ремонти, включно з дефектами будинку, вам не допоможе. Умови, що обмежують права орендаря квартири, не враховуються (§ 2235 ч. 1 OZ).
