Кінець оренди на визначений строк: коли оренда продовжується сама і як цьому запобігти
Оренда квартири на визначений строк закінчується зі спливом строку, але якщо орендар залишається в квартирі три місяці, а орендодавець письмово не вимагає звільнити її, оренда поновлюється до двох років (§ 2285 OZ). Як продовжити оренду додатком, коли можна закінчити раніше і що діє в день повернення квартири.
Договір закінчується 31 грудня, ніхто нічого не вирішує, а орендар і далі платить. Через три місяці може з'ясуватися, що оренда діє ще рік чи два, хоча ніхто цього не планував.
1. Оренда закінчується сама, без розірвання
Оренда квартири, укладена на визначений строк, закінчується зі спливом цього строку. Нікому не потрібно розривати договір чи щось підписувати. Орендар повертає квартиру орендодавцю в день, коли оренда закінчується (§ 2292 Цивільного кодексу, закон № 89/2012 Sb., далі «OZ»). Правила в цій статті стосуються оренди квартири чи будинку для проживання, а не для відпочинку чи іншої явно короткострокової мети (§ 2235 ч. 2 OZ).
2. Правило трьох місяців (§ 2285 OZ)
- Орендар живе в квартирі й далі щонайменше три місяці після дня, коли оренда мала закінчитися.
- Орендодавець протягом цього часу письмово не вимагає від нього звільнити квартиру.
- Тоді вважається, що оренду знову погоджено на той самий строк, що й раніше, але не більше ніж на два роки (§ 2285 OZ). Договір на один рік поновлюється на рік, договір на три роки — лише на два.
- Закон дозволяє сторонам домовитися інакше (§ 2285 OZ). Пошукайте таку умову в договорі.
Приклад: оренда на один рік закінчилася 31. 12. 2026. Орендар залишився в квартирі й платить. Якщо орендодавець до 31. 3. 2027 письмово не вимагатиме звільнити квартиру, оренда поновиться ще на рік.
3. Орендодавець: вимога звільнити квартиру
- Вимога має бути письмовою (§ 2285 OZ). Усна домовленість чи SMS не завадять поновленню оренди.
- Надішліть її протягом трьох місяців після закінчення оренди, найкраще в перші ж дні.
- Укажіть, яка квартира і який договір, день закінчення оренди та строк, до якого орендар має звільнити квартиру й повернути ключі.
- Доставте її так, щоб могли довести, що її отримано: особисто під підпис на копії, рекомендованим листом із повідомленням про вручення або в датову скриньку.
- Якщо орендар платить і після закінчення оренди, укажіть у вимозі, що приймаєте платежі як відшкодування за користування квартирою (§ 2295 OZ), а не як орендну плату.
4. Хочете продовжити? Підпишіть додаток
Не покладайтеся на автоматичне поновлення. Поновлення лише продовжує оренду на той самий строк, не більше ніж на два роки (§ 2285 OZ). Нову орендну плату чи інші умови так не погодите. Домовтеся про продовження ще до закінчення оренди письмовим додатком до договору. Договір оренди потребує письмової форми (§ 2237 OZ).
5. Закінчити раніше, ніж спливе строк
- Угодою про припинення оренди можна закінчити оренду будь-коли і з будь-якого дня.
- Орендар може розірвати оренду на визначений строк, лише якщо обставини змінилися настільки, що від нього не можна розумно вимагати продовжувати оренду (§ 2287 OZ).
- Орендодавець може розірвати оренду на визначений строк лише з підстав за § 2288 ч. 1 OZ (наприклад, грубе порушення обов'язків орендарем) або без строку попередження при особливо серйозному порушенні (§ 2291 OZ). Потреба в квартирі для себе чи родича є підставою лише при оренді на невизначений строк (§ 2288 ч. 2 OZ).
- Докладно про строки, роз'яснення і доставку пишемо в статті «Розірвання оренди квартири в Чехії: строки, підстави й доставка».
6. День повернення квартири
- Квартиру повернуто, коли орендодавець отримав ключі й ніщо не заважає йому доступу до квартири та користуванню нею (§ 2292 OZ).
- Орендар повертає квартиру в такому стані, в якому її отримав, не враховуючи звичайного зносу та дефектів, які має усунути орендодавець (§ 2293 ч. 1 OZ). Запишіть стан в акт приймання-передачі й сфотографуйте.
- Якщо орендар не поверне квартиру в день закінчення оренди, орендодавець має право на відшкодування в розмірі погодженої орендної плати аж до фактичного повернення (§ 2295 OZ).
- Заставу (кауцію) орендодавець при закінченні оренди повертає з відсотками; при цьому зараховує те, що орендар йому за орендою винен (§ 2254 ч. 2 OZ).
- Заміна замків чи винесення речей без домовленості — не вихід. Самозахист закон допускає лише у виняткових випадках (§ 14 OZ). Якщо орендар не виїжджає, залишається домовленість або суд.
