Jak zvýšit nájemné podle zákona: dohoda, inflační doložka a návrh podle § 2249

Tři zákonné cesty ke zvýšení nájemného z bytu: dohoda, každoroční zvyšování ve smlouvě a jednostranný návrh do 20 % za tři roky. Lhůty a náležitosti podle OZ a NV 453/2013 Sb.

Ceny rostou, a tak se pronajímatelé ptají, jestli mohou zvýšit nájemné — a nájemci, jestli musí souhlasit. Zákon má na to přesná pravidla a k návrhu bez zákonných náležitostí se nepřihlíží.

Nájemné z bytu nelze zvýšit pouhým oznámením. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., dále „OZ“) dává pronajímateli tři cesty: dohodu s nájemcem, každoroční zvyšování sjednané ve smlouvě a jednostranný návrh podle § 2249 OZ. Zvláštní pravidla platí po stavebních úpravách, které byt zlepšují.

1. Dohoda s nájemcem

Nejjednodušší cestou je písemný dodatek k nájemní smlouvě, ve kterém se strany dohodnou na nové výši nájemného a datu, od kterého platí.

2. Každoroční zvyšování sjednané ve smlouvě

Strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného (§ 2248 OZ), typicky o míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Ujednání by mělo jasně určit, o kolik a od kdy se nájemné zvyšuje.

3. Jednostranný návrh podle § 2249 OZ

Pokud si strany zvyšování neujednaly ani ho výslovně nevyloučily, může pronajímatel navrhnout zvýšení písemně, za těchto podmínek (§ 2249 odst. 1 OZ):

• nové nájemné nesmí přesáhnout srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
• navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí být vyšší než 20 %,
• návrh lze podat až po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno,
• návrh musí obsahovat novou výši nájemného a doložit splnění podmínek — srovnatelné nájemné se dokládá posudkem znalce, nebo prokazatelně doloženou výší nejméně tří srovnatelných nájemných (§ 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb.). K návrhu, který tyto náležitosti nemá, se nepřihlíží.

Souhlasí-li nájemce, platí zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu (§ 2249 odst. 3 OZ). Nesdělí-li nájemce písemně do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením souhlasí, může pronajímatel v dalších třech měsících navrhnout, aby výši nájemného určil soud; soud rozhoduje o nájemném do výše obvyklé v místě a čase s účinky ode dne podání návrhu. Obdobně může nájemce navrhnout snížení nájemného (§ 2249 odst. 4 OZ).

Zvýšení po stavebních úpravách

Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či podmínky bydlení v domě nebo přinášejí trvalé úspory energie či vody, může se s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně; souhlasí-li nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní. Nedojde-li k dohodě, může pronajímatel navrhnout zvýšení o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně (§ 2250 OZ).

Nejčastější chyby

• Návrh bez nové výše nájemného nebo bez doložení srovnatelného nájemného — nepřihlíží se k němu (§ 2249 odst. 1 OZ).
• Návrh dříve než po dvanácti měsících bez zvýšení (§ 2249 odst. 1 OZ).
• Předpoklad, že mlčení nájemce znamená souhlas — bez písemného souhlasu nájemce se nájemné návrhem nezvýší; pronajímatel může jen navrhnout, aby o něm rozhodl soud (§ 2249 odst. 3 OZ).

Pravidla platí pro nájem bytu nebo domu k bydlení; neplatí pro pronájem k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 OZ).
Článek je obecná informace, ne právní rada pro konkrétní případ. Aktualizováno 30. 9. 2026 podle znění občanského zákoníku platného v roce 2026. — 777 PRODUCTION s.r.o.