Jak číst inzeráty na byty: 1+kk, 2+1, OV, DV, PENB a další zkratky
Co znamená dispozice 1+kk a 3+1, rozdíl mezi osobním a družstevním vlastnictvím, plocha, patro, balkon a lodžie, energetická třída A až G a z čeho se skládá cena nájmu nebo koupě. Pro cizince i pro všechny, kdo se v inzerátech neorientují.
V inzerátu stojí „2+kk, OV, 3. patro, výtah, PENB C“ a vy nevíte, co to je? Čeština má pro bydlení vlastní zkratky a překlad slovo od slova nepomůže. Tady je návod, jak inzerát přečíst a na co se zeptat dřív, než pojedete na prohlídku.
1. Dispozice: co znamená 1+kk, 2+1 nebo 3+kk
Číslo před plusem je počet obytných místností (pokojů). Za plusem je kuchyně: „kk“ je kuchyňský kout, který je součástí pokoje nebo je do něj otevřený, a „1“ je samostatná kuchyň se dveřmi. Předsíň, koupelna, WC a komora se do počtu nepočítají. Označení nestanoví zákon, je to zvyklost trhu, takže se v hraničních případech může lišit.
- 1+kk: jedna místnost s kuchyňským koutem (spí se i žije v ní), samostatná koupelna a WC. Praktické pro jednoho člověka nebo pár.
- 1+1: jedna místnost a samostatná kuchyň se dveřmi.
- 2+kk: dvě místnosti, kuchyňský kout je obvykle v obývacím pokoji.
- 2+1: dvě místnosti a samostatná kuchyň, často s místem na jídelní stůl.
- 3+kk a 3+1: tři místnosti, v prvním případě s kuchyňským koutem, ve druhém se samostatnou kuchyní.
- Garsoniéra (1+0): jedna místnost, kuchyňská linka nebo vařič přímo v ní. V některých starších domech bývá WC nebo koupelna společná na chodbě.
- Mezonet je byt na dvou podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu, podkrovní byt leží pod střechou a má šikmé stěny.
Rozdíl mezi „kk“ a „+1“ je hlavně praktický: v „kk“ se vaří ve stejné místnosti, kde se sedí nebo spí (pachy, hluk), v „+1“ je kuchyň oddělená. Stejné „2+kk“ může mít 40 i 70 m², proto se vždy ptejte na plochu.
2. Plocha: co se do ní počítá
V inzerátu se objevuje užitná plocha, podlahová plocha, celková plocha nebo plocha včetně balkonu, sklepa či podkroví. Inzerenti je často počítají různě, takže stejné číslo nemusí znamenat totéž. Zeptejte se, co přesně číslo zahrnuje. Při koupi bytu v domě rozděleném na jednotky si vyžádejte půdorys a údaj o podlahové ploše: prohlášení vlastníka k nim musí přikládat půdorysy spolu s údaji o podlahových plochách bytů (§ 1166 odst. 2 OZ).
3. Patro, výtah, balkon a sklep
- Přízemí je úroveň vchodu. „1. patro“ je podlaží nad přízemím (britská „first floor“, americká „second floor“). V projektech novostaveb se někdy píše „1. NP“ (nadzemní podlaží), a tam je první podlaží právě přízemí.
- „3/5“ obvykle znamená 3. podlaží z celkem pěti.
- Výtah ano nebo ne: bez výtahu ve vyšším patře počítejte s nošením nákupu i stěhováním po schodech. U nájmu se provoz výtahu často platí ve službách.
- Balkon vyčnívá z fasády, lodžie je zapuštěná do domu a má stěny po stranách, terasa je rovná plocha na střeše nebo na zemi. Plocha balkonu či lodžie se do plochy bytu často nezapočítává.
- Sklep nebo sklepní kóje a komora: úložný prostor mimo byt. Ve smlouvě ověřte, zda je součástí bytu, nebo jen v užívání.
- Garážové nebo parkovací stání se u nájmu často platí zvlášť.
4. OV a DV: kdo byt vlastní a proč na tom záleží
OV je osobní vlastnictví. Kupujete jednotku, tedy byt a podíl na společných částech domu (§ 1158 OZ a § 1159 OZ). Dům spravuje společenství vlastníků jednotek (SVJ) a každý vlastník přispívá na správu domu a pozemku podle svého podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak (§ 1180 odst. 1 OZ). V praxi to znamená měsíční zálohu, často nazývanou „fond oprav“.
DV je družstevní vlastnictví. Byt patří bytovému družstvu, které se zakládá k zajišťování bytových potřeb svých členů (§ 727 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Vy kupujete členský podíl a v bytě máte nájem družstevního bytu, na který se použije občanský zákoník a stanovy družstva (§ 741 odst. 1 zákona č. 90/2012 Sb.). Při koupi proto čtěte stanovy a zeptejte se, zda a za jakých podmínek lze byt převést do osobního vlastnictví. Banky mohou posuzovat hypotéku na družstevní a osobní byt odlišně, zeptejte se banky předem.
5. Stav domu, vytápění a vybavení
- Cihlový dům je zděný z cihel, panelový dům (panelák) je smontovaný z betonových panelů. Liší se zvukovou a tepelnou izolací i dispozicí, v panelácích bývá takzvané bytové jádro (koupelna a WC z jednotných dílů). Zeptejte se, zda je dům zateplený.
- Původní stav, po částečné rekonstrukci, po kompletní rekonstrukci, novostavba: stav zákon nedefinuje. Ptejte se, kdy byly vyměněny rozvody, okna a koupelna, a žádejte fotografie.
- Vytápění může být dálkové (z centrální teplárny), plynový kotel v bytě, elektrické přímotopy nebo lokální kamna. Určuje měsíční náklady.
- Zařízeno, částečně zařízeno, nezařízeno: nezařízeno někdy znamená jen kuchyňskou linku, někdy prázdný byt. Výčet vybavení si nechte zapsat do předávacího protokolu.
6. PENB: energetická třída A až G
PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) zařazuje budovu do tříd A až G (vyhláška č. 264/2020 Sb.): A je mimořádně úsporná, G mimořádně nehospodárná. Třída ukazuje, kolik energie dům potřebuje, tedy zhruba, kolik zaplatíte za vytápění. Vlastník jednotky musí průkaz předložit možnému kupujícímu nebo nájemci před uzavřením smlouvy a předat ho nejpozději při podpisu a třída musí být uvedena v inzerci (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.). Pokud realitní zprostředkovatel grafickou část průkazu neobdrží, uvede v inzerci nejhorší třídu (§ 7a odst. 2 zákona č. 406/2000 Sb.). Třída G v inzerátu tedy někdy znamená jen to, že průkaz nebyl předán, a ne nutně špatný dům.
7. Peníze: nájemné, služby, kauce, provize
- Nájemné je cena za byt samotný. Ptejte se, zda je částka „bez služeb a energií“, nebo „včetně“. Celkovou měsíční platbu si spočítejte předem.
- Záloha na služby: voda, teplo, výtah, úklid, odpad se platí zálohově a po skončení zúčtovacího období (nejvýše 12 měsíců) následuje vyúčtování skutečných nákladů (§ 2 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Může vyjít doplatek i přeplatek.
- Elektřinu a plyn často platíte zvlášť podle spotřeby, v inzerátu se píše „bez energií“.
- Kauce (jistota): jistota a smluvní pokuta v souhrnu nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 odst. 1 OZ).
- Provize realitní kanceláře: platí zájemce, který se k tomu zavázal ve smlouvě o zprostředkování (§ 2445 odst. 1 OZ). Spotřebiteli nelze uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu (§ 14 zákona č. 39/2020 Sb.). Zeptejte se předem, kdo provizi platí a kdy.
- Při koupi prostřednictvím zprostředkovatele vám musí předat výpis z veřejného seznamu (katastru) k předmětu nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování (§ 11 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
8. Co se zeptat před prohlídkou
- Jaká je celková měsíční platba včetně služeb a energií?
- Jaká je přesná plocha a co zahrnuje (balkon, sklep, podkroví)?
- Je byt OV, nebo DV? Jaká je výše měsíční platby do fondu oprav nebo družstvu?
- Jaká je třída PENB a můžu průkaz dostat před podpisem?
- Od kdy je byt volný, jaká je kauce a v jakém jazyce bude smlouva (a které znění je rozhodné)?
- Je v domě výtah, kolikáté je patro, je k bytu sklep nebo parkování?
