Konec nájmu na dobu určitou: kdy se nájem sám prodlouží a jak tomu zabránit
Nájem bytu na dobu určitou skončí uplynutím doby, ale zůstane-li nájemce v bytě tři měsíce a pronajímatel ho písemně nevyzve k opuštění bytu, nájem se obnoví až na dva roky (§ 2285 OZ). Jak prodloužit nájem dodatkem, kdy lze skončit dřív a co platí v den odevzdání bytu.
Smlouva končí 31. prosince, nikdo nic neřeší a nájemce dál platí. Za tři měsíce se pak může ukázat, že nájem platí ještě další rok nebo dva, i když to nikdo neplánoval.
1. Nájem skončí sám, bez výpovědi
Nájem bytu sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím této doby. Nikdo nemusí dávat výpověď ani nic podepisovat. Nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí (§ 2292 občanského zákoníku, zákon č. 89/2012 Sb., dále „OZ“). Pravidla v tomto článku platí pro nájem bytu nebo domu k bydlení, ne pro rekreaci nebo jiný zjevně krátkodobý účel (§ 2235 odst. 2 OZ).
2. Pravidlo tří měsíců (§ 2285 OZ)
- Nájemce bydlí v bytě dál alespoň tři měsíce po dni, kdy měl nájem skončit.
- Pronajímatel ho v této době písemně nevyzve, aby byt opustil.
- Pak platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu jako dříve, nejvýše ale na dva roky (§ 2285 OZ). Smlouva na jeden rok se tak obnoví na rok, smlouva na tři roky jen na dva roky.
- Zákon připouští, aby si strany ujednaly něco jiného (§ 2285 OZ). Takové ujednání ve smlouvě hledejte.
Příklad: nájem na jeden rok skončil 31. 12. 2026. Nájemce v bytě zůstal a platí. Pokud ho pronajímatel do 31. 3. 2027 písemně nevyzve k opuštění bytu, nájem se obnoví na další rok.
3. Pronajímatel: výzva k opuštění bytu
- Výzva musí být písemná (§ 2285 OZ). Ústní domluva nebo SMS obnovení nájmu nezabrání.
- Pošlete ji v tříměsíční lhůtě po skončení nájmu, nejlépe hned v prvních dnech.
- Uveďte, který byt a jaká smlouva, den skončení nájmu a termín, do kdy má nájemce byt opustit a vrátit klíče.
- Doručte ji tak, abyste mohli prokázat, že došla: osobně proti podpisu na kopii, doporučeně s dodejkou nebo do datové schránky.
- Platí-li nájemce i po skončení nájmu, uveďte ve výzvě, že platby přijímáte jako náhradu za užívání bytu (§ 2295 OZ), ne jako nájemné.
4. Chcete pokračovat? Podepište dodatek
Nespoléhejte na automatické obnovení. Obnovením se nájem jen prodlouží na tutéž dobu, nejvýše na dva roky (§ 2285 OZ). Nové nájemné ani jiné podmínky si tím nesjednáte. Prodloužení si sjednejte ještě před koncem nájmu písemným dodatkem ke smlouvě. Nájemní smlouva vyžaduje písemnou formu (§ 2237 OZ).
5. Skončit dřív, než uplyne doba
- Dohodou o skončení nájmu lze nájem ukončit kdykoli a k libovolnému dni.
- Nájemce může nájem na dobu určitou vypovědět, jen když se okolnosti změnily natolik, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (§ 2287 OZ).
- Pronajímatel může nájem na dobu určitou vypovědět jen z důvodů podle § 2288 odst. 1 OZ (například hrubé porušení povinností nájemce) nebo bez výpovědní doby při zvlášť závažném porušení (§ 2291 OZ). Potřeba bytu pro sebe nebo příbuzného je důvodem jen u nájmu na dobu neurčitou (§ 2288 odst. 2 OZ).
- Podrobně o lhůtách, poučení a doručení píšeme v článku „Výpověď z nájmu bytu v Česku: lhůty, důvody a doručení“.
6. Den odevzdání bytu
- Byt je odevzdán, když pronajímatel obdrží klíče a nic mu nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání (§ 2292 OZ).
- Nájemce vrací byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení a na vady, které má odstranit pronajímatel (§ 2293 odst. 1 OZ). Stav zapište do předávacího protokolu a nafoťte.
- Neodevzdá-li nájemce byt v den skončení nájmu, má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného až do skutečného odevzdání (§ 2295 OZ).
- Jistotu (kauci) pronajímatel při skončení nájmu vrátí s úroky; započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží (§ 2254 odst. 2 OZ).
- Výměna zámků nebo vystěhování věcí bez dohody nejsou řešením. Svépomoc zákon připouští jen výjimečně (§ 14 OZ). Když nájemce neodchází, zbývá dohoda, nebo soud.
