AML pro realitní makléře: kontaktní osoba na FAÚ, identifikace klienta a co hlídat
Realitní makléř je povinnou osobou podle AML zákona. Kdy a jak oznámit kontaktní osobu FAÚ (návod k formuláři), jak identifikovat a kontrolovat klienta, kdy obchod odmítnout a jak dlouho uchovávat záznamy.
Zprostředkováváte prodej nemovitostí? Pak jste podle zákona č. 253/2008 Sb. (AML zákon) povinnou osobou: oznamujete kontaktní osobu Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ), identifikujete a kontrolujete klienty, uchováváte záznamy a hlásíte podezřelé obchody. Přehled vychází ze znění zákona účinného od 11. 1. 2026 a obsahuje návod k formuláři FAÚ krok za krokem.
1. Kdy je makléř povinnou osobou
Realitní zprostředkovatel je povinnou osobou podle zákona č. 253/2008 Sb. (§ 2 odst. 1, písm. d) bod 2). U zprostředkování nájmu, podnájmu nebo pachtu to platí jen tehdy, když měsíční platba (nebo jejich součet) dosáhne alespoň 10 000 EUR. Týká se to fyzických osob podnikajících na živnostenský list i realitních kanceláří.
2. Kontaktní osoba: oznámit FAÚ do 30 dnů
Určíte konkrétního zaměstnance nebo člena statutárního orgánu (například jednatele), který bude hlásit podezřelé obchody a komunikovat s FAÚ. Makléř, který podniká jako fyzická osoba, určí sám sebe, pokud to odpovídá rozsahu jeho činnosti (§ 22 odst. 1 zákona č. 253/2008 Sb.).
FAÚ informujete přes datovou schránku do 30 dnů ode dne, kdy jste se stali povinnou osobou, a o každé změně údajů do 15 dnů (§ 22 odst. 2 zákona č. 253/2008 Sb.). Uvádíte jméno kontaktní osoby, její pracovní zařazení, telefon a e-mail, dobu, kdy je k zastižení, a typ povinné osoby. Podání musí být ve formátu XML (vyhláška č. 420/2024 Sb., § 1).
3. Formulář FAÚ krok za krokem
- Otevřete formulare.fau.gov.cz a zvolte „Formulář oznámení o určení kontaktní osoby“.
- Úvod: v poli „Typ povinné osoby“ vyberte „[028] … realitní zprostředkovatel“. Spadá-li vaše činnost i pod jiný typ povinné osoby, přidejte ho do téhož formuláře. Pole „Číslo jednací FAÚ“ nevyplňujte.
- Informace k povinné osobě: IČO, název nebo jméno a adresa sídla.
- Kontaktní osoba: příjmení, jméno, role (povinná osoba sama, člen statutárního orgánu nebo zaměstnanec), kontaktní doba po jednotlivých dnech, telefon, mobil a e-mail.
- Odeslání: tlačítko „ODESLAT DATOVOU ZPRÁVOU“ vás přesměruje do datové schránky a formulář odešle ve formátu XML. Druhá možnost: „VYGENEROVAT DOKUMENT PRO MANUÁLNÍ ODESLÁNÍ“ a stažený soubor XML pošlete z datové schránky do schránky FAÚ s ID dk79ijv.
- Odeslanou zprávu pak najdete v datové schránce mezi odeslanými.
Podle výkladu FAÚ (stránka „Kontaktní osoby – Formulář“ na fau.gov.cz, aktualizováno 12. 11. 2025) není soubor PDF ani DOCX řádným podáním. Tlačítko „ULOŽIT“ vytvoří jen rozpracovanou verzi, ke které se můžete vrátit. Když údaje opravujete nebo doplňujete, pošlete nový formulář se všemi platnými kontaktními osobami, protože nahradí předchozí v plném rozsahu.
4. Identifikace klienta
Klienta identifikujete vždy při vzniku obchodního vztahu a vždy u podezřelého obchodu, jinak nejpozději ve chvíli, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu překročí 1 000 EUR (zákon č. 253/2008 Sb., § 7 odst. 1 a § 7 odst. 2). Obchodním vztahem je vztah, u kterého je od začátku zřejmé, že bude trvat, typicky zprostředkovatelská smlouva. Postup stanoví § 8 zákona č. 253/2008 Sb.:
- První identifikace probíhá za fyzické přítomnosti klienta, u firmy za přítomnosti osoby, která za ni jedná.
- Údaje zaznamenáte a ověříte z průkazu totožnosti a porovnáte podobu klienta s fotografií.
- U právnické osoby ověříte údaje z dokladu o její existenci z důvěryhodného zdroje (například výpis z obchodního rejstříku) a identifikujete i fyzickou osobu, která za ni jedná.
- Jedná-li za klienta zástupce, doloží své oprávnění, pokud není zjistitelné z veřejného rejstříku.
- Zjistíte a zaznamenáte, zda klient, jednající osoba a skutečný majitel nejsou politicky exponovanými osobami (PEP) nebo osobami, vůči nimž Česká republika uplatňuje mezinárodní sankce.
5. Kontrola klienta a zesílená kontrola
Při vzniku obchodního vztahu provedete také kontrolu klienta, nejpozději před uskutečněním transakce (zákon č. 253/2008 Sb., § 9 odst. 1, písm. b). Rozsah volíte podle rizika a při kontrole FAÚ musíte umět zdůvodnit, proč byl přiměřený (§ 9 odst. 3 zákona č. 253/2008 Sb.). Kontrola zahrnuje:
- účel a zamýšlenou povahu obchodu;
- skutečného majitele, u firmy zapsané v evidenci skutečných majitelů vždy z této evidence a z jednoho dalšího zdroje;
- vlastnickou a řídící strukturu, je-li klientem právnická osoba;
- průběžné sledování obchodního vztahu;
- zdroj peněz nebo jiného majetku, kterého se obchod týká;
- u politicky exponované osoby také původ jejího majetku.
Zesílenou kontrolu provádíte vždy u politicky exponované osoby a u klienta se zemí původu ve vysoce rizikové třetí zemi (§ 9a odst. 2 zákona č. 253/2008 Sb.). Zemí původu fyzické osoby je stát jejího občanství, stát, kde je přihlášena k pobytu, i stát, kde bydlí déle než 1 rok (§ 4 odst. 15 zákona č. 253/2008 Sb.). Od 29. 1. 2026 je na seznamu vysoce rizikových třetích zemí EU také Rusko (nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2026/46).
6. Kdy obchod odmítnout
Obchod neuskutečníte a obchodní vztah nenavážete nebo ukončíte, pokud se klient odmítne podrobit identifikaci, nedoloží oprávnění zástupce, neposkytne součinnost při kontrole, nebo pokud máte pochybnosti o pravdivosti jeho údajů či pravosti dokladů (zákon č. 253/2008 Sb., § 15 odst. 1). S politicky exponovanou osobou obchod neuskutečníte, pokud neznáte původ peněz nebo majetku, které se v něm použijí (§ 15 odst. 2 zákona č. 253/2008 Sb.).
7. Podezřelý obchod: hlásit FAÚ a mlčet
Podezřelý obchod oznámíte FAÚ bez zbytečného odkladu, a hrozí-li nebezpečí z prodlení, neprodleně po jeho zjištění (zákon č. 253/2008 Sb., § 18 odst. 1). Formulář „Oznámení o podezřelém obchodu“ najdete na stejném webu formulare.fau.gov.cz. O oznámení a šetření platí povinnost mlčenlivosti, takže klientovi o něm nic neříkáte (§ 38 odst. 1 zákona č. 253/2008 Sb.).
8. Pravidla, hodnocení rizik a školení
Každý makléř musí uplatňovat postupy k řízení rizik a posoudit rizika své činnosti (zákon č. 253/2008 Sb., § 21 odst. 1 a § 21a odst. 1). Písemně je nemusí zpracovat jen ten, kdo v oblasti AML nikoho nezaměstnává a pro koho nikdo jiný nepracuje ani mimo pracovní poměr, například na IČO (§ 21 odst. 3 zákona č. 253/2008 Sb.).
Ostatní, tedy kanceláře se zaměstnanci nebo spolupracujícími makléři, zpracují do 60 dnů ode dne, kdy se staly povinnou osobou, písemný systém vnitřních zásad a písemné hodnocení rizik. Obojí schvaluje statutární orgán a průběžně se aktualizuje (zákon č. 253/2008 Sb., § 21 odst. 2 a § 21a odst. 2).
Zaměstnance i spolupracovníky, kteří se mohou setkat s podezřelým obchodem, proškolíte nejméně jednou za 12 kalendářních měsíců a nové ještě před zařazením na takovou práci. Evidenci o účasti a obsahu školení vedete nejméně 5 let (zákon č. 253/2008 Sb., § 23 odst. 1, § 23 odst. 2 a § 23 odst. 4).
9. Záznamy a ochrana osobních údajů
Identifikační údaje, kopie dokladů (pokud je pořizujete), záznamy o kontrole klienta a o tom, jak jste posoudili jeho rizikový profil, uchováváte 10 let od ukončení obchodního vztahu. Lhůta začíná běžet prvním dnem měsíce, který následuje po měsíci posledního známého úkonu obchodu (zákon č. 253/2008 Sb., § 16 odst. 1 a § 16 odst. 5).
Ještě před navázáním obchodního vztahu klientovi poskytnete informace o zpracování osobních údajů podle GDPR, včetně obecného upozornění, že osobní údaje zpracováváte i kvůli předcházení praní peněz a financování terorismu (zákon č. 253/2008 Sb., § 24 odst. 2).